买受人买房后，因与原业主未达成合意，或者因为其他原因，没有按时支付全部购房款，甚至是只有小部分房款未付的情况下，原业主能要求买受人承担违约金吗？

【律师通俗解读】

如果买卖双方已经履行了合同的大部分义务，但买方因其他原因，有部分余款仍未支付的，一般承担迟延利息的违约责任，或者由法院在合同约定的违约金的基础上，酌情减少。
违约金是当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立，是为了保证债的履行。违约金可分为法定违约金和约定违约金。违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效；违约行为不发生，违约金合同不生效。
合同纠纷案件中若约定了违约金条款，应当具体审查违约金条款的性质和适用前提，是针对解除合同条件下的违约金专门约定，还是普适的违约金条款。如果合同仅对解约条件下的违约金作出约定，但事实上合同双方系在继续履行，一方追究的是另一方继续履行合同为前提的违约责任，则解约违约金条款不能适用于该类案件，具体违约损失应当根据案情实际进行确定。
本此探讨的案件，是买受人未按期支付房屋余款构成违约。关于违约金如何认定的问题，根据双方签订的房屋买卖合同第十二条之约定：“若甲方（廖卓）违约，需双倍退回定金或房款作为违约金；若乙方（何云飞）违约，定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方，违约金30%付给中介方”，从该条约定的双倍退回定金或房款以及定金或房款不予退回的内容分析，该条违约责任的约定均适用于合同解除后的违约金承担问题。而本案中，诉争房屋已交付给何云飞实际使用，何云飞也已取得了房屋产权证书，何云飞也已按约支付了大部分购房款，仅剩16万元余款未按期支付，且廖卓提起的诉讼请求是要求何云飞支付尾款并承担违约金,并未要求解除合同，故上述合同约定的违约金条款并不适用于本案，可确定违约责任为赔偿购房余款金额的利息损失。

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附相关案例：
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

浙江省绍兴市中级人民法院（2014)浙绍民终字第593号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

2011年12月17日，原告（甲方）廖卓与被告（乙方）何云飞签订房屋买卖合同一份，由绍兴市袍江育贤房产中介所作为中介方予以经办。合同约定原告将其位于绍兴市某处201室的房屋以106万元的价格出卖给被告，被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金，在2012年1月8曰支付40万元购房首付款，尚欠36万元购房余款未付清。合同第六条约定双方协定过户日期：到甲方三证全部办完，甲方必须在一个月之内无条件配合乙方办理房产过户手续，过户当天乙方必须把余款卷拾陆万元现金一次性付给甲方。同时合同第十二条约定违约责任：若甲方违约，需双倍退回定金或房款作为违约金；若乙方违约，定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方，违约金30%付给中介方。现讼争房屋由被告何云飞实际居住，房产权证、土地使用权证、契证等权属证书均已办
理完过户登记。

原告认为其在取得房产三证后及时配合被告办理了房屋过户手续，但是被告却未按约支付剩余的36万元购房款。原告曾因资金周转需要向被告借款人民币20万元，未免诉累，故原告请求扣除该笔借款后被告支付原告购房余款16万元。因被告未按约履行支付购房余款的义务，原告要求被告何云飞立即向原告支付购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付逾期利息损失至判决确定的履行之日止，同时被告何云飞应支付原告购房违约金21万元。被告何云飞认为没有违约，而是原告迟迟未办理房屋三证，导致被告损失严重。扣除原告应承担的违约金及要求抵扣的借款20万元，被告无需向原告支付任何费用。且原告主张的按照同期贷款利率的5倍支付损失，没有任何法律依据。

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