房屋整体出售，部分房屋承租人能否主张优先购买权？（一）

律师通俗解读

下列案例所反映的问题是仅承租部分房屋的承租人能否就其承租部分房屋行使优先购买权，该优先购买权又是否可以涵盖整栋建筑物、捆绑出售等情况。
针对该问题的处理，江苏省高级人民法院曾经向最高院做过请示，最高院民一庭做了复函【《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号】：
关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
该意见是从结合承租人租赁房屋占整体比例以及可分性的角度来认定承租人是否享有优先购买权。但从另一角度看，其在确认房屋的部分承租人享有优先购买权的同时，也对该优先购买权的行使进行了限制。
对此，作者认为，优先购买权的设置之初已经考虑到了出租人、承租人以及其他买受人之间的利益平衡，对出租人来说，其出售房屋只是为了获取相应对价，对交易对象通常并无特定要求，故出售给主张优先购买权的承租人或其他人等，对出租人而言并无区别；对承租人来说，优先购买权能够充分保证其对租赁物的稳定使用状态；对其他买受人来说，除不能以承租人同样价格购买以外，与一般的买卖并无差异。同时，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人优先购买权的行使并未附带其他条件，不应因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变，且出租人超出租赁房屋范围出卖整体房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因此，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。如果在房屋作为整体出售时，以可分性或比例为由，不允许房屋部分承租人针对房屋整体行使优先购买权，无疑是侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。
因此，作者认为，在处理部分房屋承租人的优先购买权问题上，可以参照最高人民法院的意见，对房屋是否独立可分作为主要的区分标准，同时兼顾保护承租人利益以及是否损害出卖人利益为限。具体如下：
 （1）如部分房屋针对整体可分，使用功能相对独立，也可独立办证，在不影响房屋整体使用功能以及不会导致余下部分房屋使用价值减损的情况下，即便出卖人整体出售，但承租人依据租赁合同关系，既可主张优先购买其租赁部分，也可主张优先购买整个房屋；
 但如果其他买受人只因整体出售才肯出价购买，或部分承租人仅主张有限购买其租赁部分的房屋，会对余下房屋在使用价值上产生不利影响，则应认定部分承租人只能对全部房屋主张优先购买权，其不肯整体购买的，则可以认定承租人因不能提供其他买受人要求买受的同等条件而丧失优先购买权。
 （2）如果部分承租人租赁部分与房屋其他部分具有很强的整体性，无可分性，必须整体出售时，此时赋予部分承租人对整体房屋的优先购买权在实质效果上与一般情况下的承租人优先购买权无异。如承租人不愿意整体购买，则可认定其主张优先购买权不成立；如承租人愿意整体购买，则要看其是否能够满足其他买受人的同等条件，以同等条件作为判断标准。

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