调整违约金“过高”的自由裁量（二）

【基本案情】
原告林某与被告福州三嘉房地产开发有限公司于2011年1月20日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于闽侯县上街镇侯官路某商品房以总价款2341003元出售给原告。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付2341003元的房屋购房款。2011年5月27日，被告向原告发出《入伙通知书》通知原告2011年5月31日前办理交房手续。原告依约到被告处办理交房手续，但认为讼争房屋未达到交房条件，未予接收房屋。另查明，讼争房屋于2009年11月13日通过竣工验收，于2011年1月28日通电，于2011年5月19日绿化工程通过验收，于2011年5月23日道路工程通过验收，于2011年8月15日进行了消防备案。2011年11月11日，闽侯县建设局出具讼争房屋符合规划设计要求的《规划核验意见书》。2011年11月15日，闽侯县广播电视事业局出具《管道工程验收报告》验收合格。2011年12月20日，被告与福州青源供水有限公司签订《供水合同》，讼争房屋于2011年12月26日在闽侯县建设局进行了竣工验收备案。2012年2月2日，原告接收了房屋。
【案件焦点】
违约金过高是否应予以调整。
【法院裁判要旨】
福建省福州市闽侯县人民法院经审理认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定切实履行合同。被告未能在合同约定的交付时间2011年5月31日前向原告交付房屋，构成违约。讼争房屋在达到交房条件后，被告未书面通知原告办理交房手续，故被告应承担自2011年6月1日至原被告双方办理交房手续之日即2012年2月2日止计为246天逾期交房的违约责任。依据合同第九条约定，被告需向原告承担的违约金为已付购房款2341003元X0.0005X246天=287943元。被告主张违约金过高，缺乏依据，其答辩意见不予采纳。福建省福州市闽侯县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定作出如下判决：被告福州三嘉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告林烺支付逾期交房违约金人民币244634元。
一审宣判后，被告福州三嘉房地产开发有限公司以违约金标准过高，应按租金水平计算违约金等为由向福州市中级人民法院提起上诉。
福建省福州市中级人民法院经审理认为：一审诉讼中，三嘉公司主张违约金数额过高，请求法院予以调整。根据法律规定，违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较。本案双方当事人并未约定逾期交房所造成损失的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房所造成的损失可参照同地段同类房屋租金标准确定。双方当事人约定的日万分之五的违约金确实远超讼争房屋同地段同类房屋的租金标准，故将违约金酌情调整为日万分之二为宜，三嘉公司需向林烺支付违约金2341003元x0.0002x246天= 115177.30元。福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销福建省福州市闽侯县人民法院（2013)侯民初字第1003号民事判决;
二、上诉人福州三嘉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向被上诉人
林烺支付逾期交房违约金人民币115177.30元。

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