【律师通俗解读】
1.二手商品房交易中损害赔偿现象、原因及观点争议
(1)现象
损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中者有可能出现损害赔偿的问题。二手商品房交易中损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。
(2)原因
从原因上分析，损害赔偿发生的原因即房屋买卖合同违约与归于无效的原因，主要包括：
首先，经济利益不当驱使。这是引发纠纷的根本原因。有人说，天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。不论是恶意违约，或是一房数卖，还是阴阳合同，都是为获取高额非法利益动机的驱使使然。当房价暴涨，卖房人宁可承担违约责任也不愿履行合同。由于房价波动，刺激投机者放弃诚信，为获取不当利益不择手段，引发大量纠纷。
其次，中介机构管理失位。大多数的二手房交易都是经中介居间促成，中介机构参与交易整个过程。在此过程中，由于监管不力，中介机构工作人员违规违法操作频发，导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。
再次，供求关系长期失衡。城市房屋与土地属稀缺资源，较长时间来看，房地产市场处于供不应求的状态，卖方在供求关系中的优势较为明显，导致卖方违约现象较多。且近一年来受房价较大波动影响，供求关系在短期内剧烈震荡，难以平衡，易导致买卖双方交易基础失衡，诱发随行就市之失信谋利行为。
最后，诚信意识严重缺失。一些买卖合同严格履行意识淡薄。房屋买卖合同签订后，经常出现双方当事人不按合同约定的义务严格履行的情况。一些情况下，双方均存在程度不同的违约行为。而不愿履行合同的一方当事又常常以认为对方存在违约行为为由要求解除合同。
(3)争议观点
第一，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为二者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
第二，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌情增减规则；有人认为如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。
2.二手商品房交易中损害赔偿若干法律问题
根据合同严守原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失的，人民法院坚决支持。关于损害赔偿发生的情形，在实践中有两大类，一是违约责任中的损害赔偿，二是缔约过失责任中的损害赔偿。二者有所区别。在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任通常要求赔偿期待利益的损失，包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比，在实践中违约损害赔偿的情形较多，问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题需要阐明。
(1)损害赔偿范围与计算
违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失的问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。

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