【案件焦点】

       房屋尚未实际交付前，买受人能否主张已经发生的逾期交房违约金。
【法院裁判要旨】

       江苏省宿迁市宿城区人民法院经审理认为：左工与希望房产公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。希望房产公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向左工支付违约金。本案违约金应按合同约定的标准从最后交付期限的第二天即2013年12月29日起计算至原审法庭调査终结之日即2014年9月4日，合计为457651元X万分之三X 250天=34323. 83元（四舍五人取小数点后两位）。关于左工主张的法庭调查终结之后的违约金，由于未来可能存在希望房产公司是否已通知交付房屋，交付条件是否成就及交付的房屋是否符合约定等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，对原审法庭调査终结之后的违约金，应由左工另行主张权利。关于希望房产公司提出的房屋交付时才能主张违约金的抗辩，因本案违约金性质上属于继续性债权，即依照合同约定每天产生的违约金，均应作为一个独立的债权请求权，故左工可在房屋交付前请求希望房产公司支付违约金。

       据此，江苏省宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：希望房产公司于判决生效之日起十日内向左工支付逾期交房违约金34323. 83元（2013年12月29日至2014年9月4日）。

希望房产公司持原审答辩意见提起上诉。
       江苏省宿迁市中级人民法院经审理认为，希望房产公司与左工签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。希望房产公司未能在合同约定的期限内向左工交付房屋，其行为已构成违约，左工要求希望房产公司承担违约责任，有事实和法律依据。

(一） 关于逾期交房违约金可否分段主张的问题。
       本案所涉逾期交房违约金的性质属于继续性债权，债权的内容随着时间推移发生变动。其特点是以日为计算单位，违约金总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金额随着违约行为的继续而按日产生。在此种情形下，“违约金总额”与“个别数额”相对独立，故继续性债权具有可分性。本案中，希望房产公司基于逾期交房违约行为所承担的违约责任可以日或月为单位独立形成债权，故左工对希望房产公司已发生的逾期交房违约事实有权先行主张权利。

(二） 关于房屋交付前可否主张逾期交房违约金的问题。
       交付房屋并不是左工主张逾期交房违约金的先决条件。法律没有规定合同义务的履行和违约责任的履行必须同时进行。且根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，只要希望房产公司存在逾期交房事实，左工作为买受人即有权主张逾期交房违约金，双方并未对交付房屋后才能主张逾期交房违约金作出特别约定。合同约定的“交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止”仅为逾期交房违约责任的计算期间，是否取得《工程竣工验收备案表》以及何时取得《工程竣工验收备案表》，均不构成限制左工主张逾期交房违约金的时间条件。因此，希望房产公司主张房屋交付前无权主张逾期交房违约金，亦与合同约定不符。江苏省宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
       驳回上诉，维持原判。

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