【法院裁判要旨】

广州市番禺区人民法院认为：刘凯某、李晓某与城建公司签订的《商品房订购书》是当事人真实意思表示，内容合法，为合法有效的合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按订购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是双方没有按期签订《商品房买卖合同》以及刘凯某、李晓某无法办理七成按揭贷款的原因和责任属于哪一方的责任。

首先，刘凯某、李晓某签订订购书之前，刘凯某、李晓某均为成年人，对国家有关的限购和限贷的政策应该知道的，城建公司的工作人员亦告知有关的政策，刘凯某、李晓某亦在城建公司提交的限购政策通知上签名确认。在本案中刘凯某、李晓某亦无法向该院提供有关城建公司误导或刻意隐瞒有关限贷的事实和证据；其次，刘凯某、李晓某申请的贷款是经过银行的核实进行审批，合同亦约定贷款的成数及年限以银行最终审批为准，贷款的额度与城建公司承诺无直接的关系。因此，导致刘凯某、李晓某无法向银行办理七成按揭的责任，主要的责任在刘凯某、李晓某隐瞒在惠州购房贷款的事实，以及受到限贷政策的客观等原因导致的。以上的有关事实并不符合该订购书予以撤销的条件，刘凯某、李晓某请求撤销刘凯某、李晓某与城建公司之间签署的《商品房订购书》的理据不充分，不予采纳，应予驳回。

由于刘凯某、李晓某在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，属于限贷对象，根据国家的限贷政策刘凯某、李晓某无法向按揭银行申请七成按揭贷款。因刘凯某、李晓某无法按银行的要求缴纳首付房款，又无按约定的时间地点与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》，刘凯某、李晓某已构成根本性违约，按合同的约定城建公司有权没收定金，并可以向他人转售房屋。因此刘凯某、李晓某请求城建公司退回认购定金5万元及利息，其主张理据不充分，不予采纳，应依法予以驳回。广州市番禺区人民法院于2013年10月10日作出（2013)穗番法学民初字第136号民事判决：驳回刘凯某、李晓某的诉讼请求。

刘凯某、李晓某持原审起诉意见提起上诉。

广州市中级人民法院认为，刘凯某、李晓某与城建公司签订的《商品房订购书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本案争议的焦点在于双方签订的《商品房订购书》是否可以撤销及定金、利息是否要返还问题。首先，限购限贷政策在涉案双方签订《商品房订购书》之前已经出台，政策相关内容均可公开查询，双方均应知悉。其次，即便被上诉人员工告知上诉人广州购房即可办到七成银行按揭贷款，根据双方签订《商品房订购书》中约定：一、订购楼宇4.房款及相关费用的支付明确约定:“除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续……贷款成数及年限以银行最终审批为准。”故双方当事人对贷款风险已经有明确约定，且该风险也非不能预见的风险。最后，根据查明事实，银行曾告知上诉人不能申请七成按揭贷款，要求其增加首期款，上诉人认为超出其预期的支付能力，最终没有办理按揭贷款手续。因此，上诉人是否获得七成贷款并非履行《商品房订购书》的唯一条件，《商品房订购书》并非完全不能履行。综上，上诉人未能在《商品房订购书》约定的时间内与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，根据约定应承担相应违约责任，故上诉人要求返还定金及利息的主张，本院不予支持。同理，上诉人以受到被上诉人误导为由主张撤销合同，理据不足，本院亦不予采纳。另上诉人还认为上诉人不能履约的行为反而让被上诉人获得本属于上诉人的额外利益。经审查，被上诉人依照《商品房订购书》第三条的约定，在上诉人不能依约按时签订《商品房买卖合同》情况下，将涉案房屋转售他人并无不妥。广州市中级人民法院于2014年4月作出（2014)穗中法民五终字第6号民事判决，驳回上诉,维持原判。

注:本文系转载，仅供普法学习。