【基本案情】

  
王老太夫妇原在北京市西城区有一间小平房，是王老太老伴赵大爷单位分的，只有使用权。1992年该区域拆迁，当时王老太夫妇的两个女儿都还未成年，拆迁办依据王老太的人口酌情分配了一套两居室，房屋性质仍为承租的公房，承租人登记的是赵大爷的名字。

1999年，赵大爷因病去世，全家人沉浸在悲痛之中，家中也没有人提及变更承租人的事情，所住房屋仍旧登记在赵大爷的名下。这样又过了很多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都分别分给了房子，大女儿搬出来自己住并将户口迁出，但小女儿将自己单位分的房租出去，仍旧住在王老太太夫妇的房子内。

2011年冬天，因王老太太家住在五楼，上下楼很不方便，加之王老太年事已高，遂想将现在的住房置换一套一楼的房子。王老太便将大女儿也叫来全家一同商议此事，可是没想到，想法刚提出便被小女儿极力反对。

原来，早在2005年时赵大爷名下的房屋已经变更承租人为王老太的小女儿，可是王老太却全然不知，为了维护权利，王老太一纸诉状告了西城房管局和自己的小女儿。

【法院判决】

北京市西城区人民法院经过审理，认定小女儿赵某不符合申请变更承租人的条件，房管局将承租人变更为第三人的行为违反了公有房屋租赁和管理的相关规定，依法判据：

撤销北京市西城房管局与第三人赵某签订的北京市西城区某小区某单位X号房屋租赁合同。

一审判决后，小女儿不服，认为变更合同签订符合法律规定且已经变更多年，以王老太已超过诉讼时效为由，上诉至北京市第一中级人民大法院，一中院经过审理后，依法判决：

驳回上诉，维持原判。

【律师看法】

    
本案是典型的因公房承租人变更而引发的纠纷。依据《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定：“租赁期间内，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理变更手续。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。

本案中，诉争房屋登记在王老太的老伴名下，老伴去世后，此房便一直由王老太和小女儿居住，其二人的户口均在诉争房屋内。如果小女儿要变更承租人，需要经过王老太的同意。从王老太调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也有王老太的签字，但是据王老太所述其根本不知道房屋承租人变更的相关事宜，在2005年其未曾去过房管所，因此这些字均不是王老太本人所写，系他人伪造的签字。

再者，小女儿工作后，单位已经给其分配了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲处，并不符合上述《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定的“无其他住房”的条件。因此，其已经没有权利再继续继承父亲名下的公房，符合条件的承租人只有王老太一人。

本案中，房管局变更审核不严，租赁合同应依法撤销。本案诉争房屋内有两个户口，一个是王老太，一个是王老太的小女儿。即使房管所对于小女儿赵某在外是否还有其他住房无法查证，但在变更时房管所明知此房内有两个户口，却并未通知王老太到房管所签字，属于工作失误。

依据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已经批准其申请并做了相应的变更，该变更公房承租人的行为也应是无效的。本案在进行成责任变更时，房管所并未通知王老太到场，仅凭小女儿一面之词便进行了变更，其程序显然不合法。

另据查证，“同意变更承租人”的字样及王老太的签名均系小女儿自己所写，并非王老太本人所签。房管所对小女儿赵某某提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，几位小女儿办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，该份租赁合同应依法被撤销。

在租赁合同撤销后，公房承租人又回到王老太老伴的名下，王老太可申请将公房承租人变更至自己名下。
依据北京市的相关规定，申请变更为公房承租人须满足以下条件：一原承租人死亡或外迁；二与原承租人为同一户籍，是原承租人的家庭成员；三与原承租人共同居住两年以上；四没有其他住房。

结合本案的情况，王老太的老伴去世后，同户籍居住的人口有三人，大女儿分房后户口迁出并搬出居住，小女儿分房后仍在诉争房屋内居住，其户口也在诉争房屋内。因大女儿户口不在诉争房屋内，且其另有住房，故不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，但是单位给其分有住房，因此也不符合变更承租人的相关条件。

由此可见，只有王老太本人符合申请变更承租人的相关条件，王老太与老伴仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住、生活长达十几年，据此，王老太可以向房管局申请变更承租人至自己名下。

注：本文系转载，仅供普法学习。