【基本案情】

  
2007年5月，杨某将其名下的一套房产卖给王某，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：杨某将位于北京市朝阳区某小区的703号房屋出售给王某，房屋总价款为70万元，合同签订当日支付首付款50万元，杨某将房屋交付王某，余款20万元待房屋过户时付清。

因杨某出售的房屋为回迁房，房产证取得相对较晚，2011年开发商通知其领取房产证，可是现在的房价已经今非昔比。王某在得知房产证已经取得后，多次催促杨某配合办理过户手续，并告知其20万元尾款已准备就绪，过户即可支付，但杨某一直不配合。在百般无奈的情况下，王某一直诉状将杨某告上法庭，要求其配合办理房屋过户手续。

可是不曾想，该案还没有审结，杨某突然告知王某其已经在2011年7月与崔某签订了《房屋买卖合同》，合同约定杨某将本案所涉703房屋出售给崔某，房屋总价款为200万元，签订合同当日支付100万元首付款，过户当日支付100万元尾款。同月，双方办理了网签及房屋过户手续，将703号房屋所有权人变更至崔某的名下。

在王某听到这个消息后，既生气又无奈，现在房子已经过户至别人的名下了，王某担心自己不能取得房屋所有权，便于法院起诉杨某和崔某，请求法院确认其二人签订的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经过审理，判决如下：

杨某与崔某签订的房屋买卖合同无效。

杨某与崔某均不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：

驳回上诉，维持原判。

【律师看法】

    
本案是一例典型的出卖人与第三人恶意串通损害原买受人利益的房屋买卖合同纠纷。对于恶意串通的认定问题，实践当中需要结合买卖双方的多种行为来判定。

本案中杨某与崔某之间的交易存在很多疑点。首先，王某正在与杨某打官司，要求杨某配合办理房屋过户手续，且案件并未审结，在此情形下，杨某应该明知出售房屋给第三人会损害王某的合法权益。

其次，在杨某与王某签订买卖合同之后，房屋已经按照合同约定交付给王某，王某一家一直在诉争房屋内居住，而本案的买受人崔某从未到诉争房屋无实地察看过房屋，在未看过房子的情况下，便进行交易，显然其行为比较反常，与正常的房屋交易不符。

再次，在庭审过程中，对于付款问题崔某称其是通过现金支付，并向法院出具了两张收条，每张收条约记载杨某收到崔某购房款100万元，共计200万元。按照正常的交易惯例，对于大额的支付一般需要通过银行转账方式进行交易，而崔某对于如此大数额的巨款，却使用的是现金方式支付的，不符合常理。

最后，崔某在购买房屋之后，一直未要求杨某交房，对于任何一个购房人而言，在买房并办理过户之后，第一件事就是让出卖人交付房屋，而本案中崔某从未催促杨某交付房屋，房屋长期未交付其也未提出任何异议。

从上述几点可看出，杨某在王某诉其配合办理过户手续的案件没有审结的情况下，将诉争房屋出售给第三人，其本身就存在容易转移财产，损害王某利益的故意。另外，买受人崔某的购买行为，无论是从实地看房，还会付款，过户、交房等各个环节，均与常理不符，显然其不能构成善意，应认定其与出卖人杨某恶意串通。

依据我国《合同法》第52条第2项的规定，恶意串通损害三人利益的合同无效。本案中，杨某与崔某恶意串通，损害王某的利益，属于法定的合同无效情形。据此，杨某与崔某签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。

在此，对于恶意串通行为要进行简要的分析。恶意串通行为又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，当事人为了牟取不法利益，而与他人何某损害国家、集体或者他人利益的违法行为。

恶意串通需要满足如下构成要件：

一、双方有损害国家、集体或者第三人利益的恶意；

二、恶意串通的双方事先存在通谋、合谋的行为。

    如果双方的行为符合上述恶意串通的构成要件，则构成法律规定的“恶意串通”，依据我国法律的相关规定，其民事行为应依法认定为无效。

注：本文系转载，仅供普法学习。