【债的抵消】

《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”所谓债的抵消就是当事人互负到期的标的物种类、品质相同的债务，一方将自己的债务在同等数额的范围内与对方的债务抵消以消灭该数额的债务。

如果甲乙双方的房屋买卖合同约定的是：“甲乙双方商定乙方出售其自有的某地的房产给甲方，房价款总计b元。签订本合同当日甲方向乙方支付全部房屋价款，签订本合同后一个月内办理过户和交房手续。”之后甲乙双方又签订补充协议（以房抵债协议）约定“经甲乙双方核算，乙方尚欠甲方民间借贷本息总计a元。现甲方用其对乙方的债务b元抵消乙方对甲方的债务a元，差额部分（a-b）元由乙方继续偿还。”该以房抵债协议实质上就是债的抵消。

这个概念下的“以房抵债协议”并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，不会导致合同无效。

这个概念下的以房抵债协议，在甲乙双方签订补充协议（以房抵债协议）的时候甲方就完成了房款的支付义务（甲方支付房款的义务因债的抵消而消灭），如果债务人（乙方）未完成过户交房义务，则甲方要依据房屋买卖合同的约定向乙方主张违约责任。当然，差额部分（a-b）元还要由乙方继续按照原债权债务关系继续偿还。

【流抵】

《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

如果甲乙双方以房抵债的约定是：“乙方欠甲方借款a元，乙方用其自有的座落在某地的房屋抵押给甲方做为债务的担保，如果乙方届期不能偿还全部本息，则该房屋归甲方所有”。该以房抵债的约定因违反了《物权法》第一百八十六条关于流抵的规定而无效。

【买卖担保】

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

所谓买卖担保，就是用买卖的方式为债务做担保，如果债务人不能履行债务就履行买卖合同，这种约定可能会侵害处于弱势地位的债务人的合法权利（类似于流抵的法理），所以这种约定是无效的。

比如，债权人和债务人同时签订民间借贷合同和房屋买卖合同，约定债务人如不能按照民间借贷合同的约定按期还本付息，则双方履行房屋买卖合同，债务人所欠债权人的借款本息作为房款。对于这种约定，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定是无效的。但是，最高院（2011）民提字第344号判决认为这种担保方式是附条件的合同，合法有效。

再比如，债权人和债务人同时签订民间借贷合同和房屋买卖合同，并且债务人将房屋先过户给债权人，并约定了债务人如能够全额支付借款本息，则债务人有权要求债权人将房屋再过户给债务人（用还款的方式赎回房屋）。这种约定违反了物权法定、流抵等法律的规定，房屋买卖也不是当事人真实意思的表示，而且很容易侵害作为弱势一方的债务人的合法权利，因此这种约定无效。

注：本文系转载，仅供普法学习。