一、案例详情

       李女士将自己位于广州市的一套房屋卖给陈先生一家后并签订了房屋买卖合同。不久，因政策调整，房价看涨，市场有回暖迹象，李女士生起了悔意，据不配合办理涂销抵押、办理递件过户交易手续。陈先生及家人遂将李女士告上法庭，要求继续履行合同。法院对此案作出一审判决：解除合同，李女士赔偿陈家房屋升值差价 71000 元。

　　2007 年 8 月 17 日 ，陈先生的母亲看中李女士名下房屋，价格106万也是能接受的价格，便向李女士支付定金 20,000 元。 2007年9月11日，陈先生及妻儿与李女士签订《房地产买卖合同》，约定三人向李女士购买上述房屋，房价款为 106万元，双方于 2007年10月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

　　同日，陈家支付给李女士购房首付款 26 万元及维修基金 2000 元。 之后不久，李女士看到政策调整、房价上涨，自己卖出的房屋升值不少，就提出不愿继续履行合同。2007 年 10 月 13 日 ，陈先生书面要求李女士继续履行合同遭拒。李先生一家三口遂于 2007年10月22日向法院提起诉讼，要求继续履行合同。

　　法庭上，李女士称因政策调整，房屋市值现已达到113万，跟合同约定价格差距巨大，继续履行显失公平，请求法院依据情势变更原则解除合同，双方互不追责。 李先生一方认为合同是双方一致、真实的意思表示，合同有效。现李女士坚持不愿再履行合同，因《房地产买卖合同》未约定违约责任，故请求法院判决李女士赔偿房屋增值损失。

　　经法院委托相关单位进行评估，结论为： 2007 年 12 月，上述房屋的房地产市场价值为 1,131,000 元。

　　经过审理，法院作出了如下判决：1、解除《房地产买卖合同》，返还陈先生一家已支付的26万元首付款及2000元维修基金；2、李女士赔偿陈先生一家经济损失 71,000 元；3、案件受理费人民币 10,800 元，，评估费人民币 5200 元，共计人民币 16,000 元，由李女士负担。

二、法律评析

      本案中，根据双方签订的《房地产买卖合同》有关约定，李女士明确将房屋以人民币 106 万元的价格转让给陈家，并约定了办理房产过户手续的期限。李女士收受了陈先生一家的购房款首付款人民币 26 万元及维修基金人民 2000 元后，由于房价上涨而拒绝继续履行购房合同。

　　而该房价的上涨并不属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，不构成情势变更，故合同合法有效，李女士应继续履行。而陈女士未按合同约定时间履行合同，陈先生书面要求李女士继续履行合同也遭拒，李女士以自己的行为表明不履行主要债务，已构成违约，李女士理应承担违约责任。

　　但由于合同中没有约定违约金条款的，根据有关法律的规定，李女士应对于违约所造成的对方损失应当由其承担。现因李女士的违约行为及房地产市场的不确定因素，导致陈家要用高于双方约定的价格购买同类型房屋，造成了其可得利益的损失，法院据此，通过房产评估，确定李女士应根据增值评估的结论向陈家赔偿相应损失。

三、法条链接

      1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
              (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;　
              (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
              (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
              (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
              (五)法律规定的其他情形。
　　2、《中华人民共和国合同法》 第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

　　3、《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　4、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。

　　5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

注：本文系转载，仅供普法学习。