案件详情：

拥有外国国籍的张平(化名)欲出售名下一商品房。2012年11月12日，经中介居间，张平之父代他与购房者洪某签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。协议约定，洪某购买张平名下房屋，总房款580万元；买卖合同签署即表明居间成功，张平及洪某应按总房款的1％支付佣金，金额共为11.6万元。然而，该起房屋买卖最终因故未能成功。

去年11月，中介商诉求张平支付涉案钱款。张平辩称，自己和洪某并未按照合同办理过户手续，同时，自己在《佣金确认书》中“是否代他人承担佣金”一栏中勾选了“否”，因此本应由洪某承担的佣金无需自己承担，也不应完全承担5.8万的佣金。

法院判决  ：
法院认为，居间服务内容广泛，除提供房产信息、促成订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、交付验收、水电煤费用结算等。中介只有在无瑕疵地完成全部服务后，才可收取全部佣金。因该房屋买卖合同未能得到履行，居间服务未全部完成，遂酌情判决由张平支付中介佣金4万元。

法理分析：
合同法约定，中介公司促成合同成立，委托人即要依约定支付报酬。从字面释义，只要合同成立即可要求全佣。但是由于每个法官对法律的理解不同，不同的法官对于中介适用该规定有不同的理解。在沿海等发达城市，更多的法官认为中介的居间服务项目非止步于买卖合同签订，还需要协助双方交易，直至过户完成方可收全佣。

法律建议： 
第一，中介在约定中介居间服务费，可将服务费细分。比如，合同签订后收取促成合同成立的佣金若干，协助办理过户交房的服务收费若干，协助办理按揭的服务费用若干。将各项服务费明确约定在合同里，可有效避免案例中法官扩大解释法院的风险。
第二，在提供居间服务的时候，可在居间合同中约定：若因一方违约导致合同未履行，中介可向违约一方要求支付全额中介费，违约一方代为支付的中中介费可另行向未违约方追偿。

    有了该约定，就不会出现案例中的情况，起诉一方仅能收回部分佣金，将2次追佣的诉讼程序减为1次，大大减少了中介的诉讼风险和诉讼成本（人力、时间、精神疲劳等等）。

注：本文系转载，仅供普法学习。