在政府宏观调控的大局之下，作为房屋交易当事人，在限购限贷政策实施的情况下， 如何保护自己的合法权益，最小化减少自己的损失呢？
接下来，为您一一支招！

1.因限购政策致使签约后的买受人不具备购房主体资格，无法办理过户登记，当事人能否解除合同？解除合同是否构成违约？

此种情况，可以解除，解除合同不构成违约。

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。其解除的后果，就是定金、购房款返还，如一方主张违约金或定金罚则，不予支持。

2.因限购政策依法解除合同，导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？
经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。

3.政策施行前，双方已经办理网签，怎么处理？
此种情况，各地法院操作不同，其中北京、上海地区法院认为卖家应协助买家办理过户。
根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要房屋》第四条：“买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

诉讼中，当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的，应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的，法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果”规定。

对于已经网签的，买家要求继续履行合同办理房屋过户登记，可以判决卖家协助买家办理过户。

4.限贷政策的出台，导致贷款发生重大变化，合同如何履行呢？

（1）限贷政策出台，导致不能贷款，怎么办？
对于该情况，如果买卖双方约定以贷款方式购买房屋，后续，因为限贷政策出台，导致买受人不能贷款，并且也没有履行能力，此时解除合同，并要求返还购房款或定金，法院可以予以支持。

（2）限贷政策出台后，可以贷款，但是首付款比例或贷款比例需要提高，怎么处理？此时分为两种情况：

第一种，合同没有约定贷款不能或贷款变化如何处理的条款，可以依据如下法律规定，提出解除合同。
《2015年全国民事审判工作会议纪要》“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请”也进行了规定。

所以此种情况是可以解除合同的。

第二种情况，合同中约定了贷款不能或贷款变化如何处理的条款，此时，当事人依据限贷政策变化导致合同不能继续履行，不享有当然的合同解除权或法定解除权。
因为合同进行了该事项的约定，根据合同高度意思自治的原则，不能当然享有解除权，而提升房屋交易的不稳定性和随意性。

注：本文系转载，仅供普法学习。