随着我国城市化率的逐年增高，在农村房屋征收补偿利益的驱动下，宅基地房屋买卖的现象越来越普遍。从主体看，农村宅基地房屋买卖的主体可以分为同一集体经济组织成员之间、不同集体经济组织成员之间和城镇居民和农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，一般而言，同一集体经济组织的成员之间相互购买宅基地上的房屋，只要没有违背我国《土地管理法》等法律中关于一户一宅等强制性规定，买卖合同有效；对于城镇居民购买农村集体经济组织成员宅基地上的房屋，虽然在我国法律、行政法规中未明确规定此类合同无效，但由于国家三令五申严禁城镇居民购买宅基地上房屋，实践中多数法院对此类合同一般作无效处理；争议最多的是不同集体经济组织成员之间宅基地房屋买卖合同效力，在有效与无效之间各个法院认定不一。
观点一
一种观点认为此类合同无效，原因是：
1、宅基地上房屋买卖涉及到的是农民住宅所有权及宅基地使用权的转移，购买宅基地上的房屋也必然导致宅基地使用权的转移，而这些权利与特定的身份相关联，村民是无偿取得宅基地使用权的，不具备卖方所在集体经济组织成员资格则不能享有该权利。且在我国宅基地使用权属于集体经济组织所有，宅基地使用权的转让应当受此限制，不能自由转让。
2、在我国施行一户一宅的制度下，农民出卖宅基地上房屋便不能再申请宅基地，农民愿意出卖宅基地上的房屋大多是因为进城务工等已不在农村居住，但承认此类合同有效切断了农民的退路，难以保证农民的基本生活。
3、因宅基地上房屋是用于保障农民基本生活的，我国《土地管理法》第 63 条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村出卖房屋实质上是改变了房屋的使用性质，变相的用于非农业建设，违背法律强制性规定。
相关判例：
    （2015）柞民初字第00132号：本院认为，被告胡有坤将位于凤凰镇清水村一组的土木结构瓦房三间卖给了原告徐光明，虽然双方签订了《卖房文契》，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地属农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告胡有坤属于凤凰镇清水村一组村民，原告徐光明属于小岭镇罗庄村一组村民，因此无权依照《卖房文契》中所约定的房屋买卖行为而取得清水村土地使用权，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”
    （2016）浙1082民初10014号：本院认为，我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，被告屈某与原告卢某不属于同一个集体经济组织，故被告屈某与原告卢某之间的房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

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