开发商是否应履行其销售人员对购房者的承诺

在售楼处销售房屋的自称是开发商员工的人有些是中介，有些是真的开发商的员工。这些开发商的销售人员对购房者的承诺是否构成开发商的义务？这主要涉及到如下三个方面的法律问题：

1、代理；

2、合同变更；

3、举证责任。

1

---是否构成代理

《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。……第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”

《合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

《民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

简言之：1、代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的法律行为由被代理人承担法律责任；2、无权代理或者越权代理，“被代理人”不承担法律责任；3、构成表见代理的，“代理人”以“被代理人”的名义实施的法律行为由“被代理人”承担法律责任；

在售楼处的“开发商的员工”不论是真的开发商的员工，还是中介公司的员工，没有本质区别（以下统称开发商的销售人员），因为他们都不是开发商的法定代表人，其只有开发商的委托授权或者构成表见代理，开发商才需为这些销售人员的法律行为承担责任。

这个问题涉及两个方面：一方面开发商为了其销售目的，可能会授权或者默许其销售人员做一些开发商不能履行或者不会实际履行的承诺；另一方面，可能开发商并没有授权或者默许其销售人员做开发商不能履行或者不会实际履行的承诺，而是销售人员为了实现自己的利益而越权代开发商作出承诺。

因此，在确定开发商是否需要为其销售人员的行为承担责任时，需要考虑上述两个方面的因素，以平衡开发商和购房者的利益。

1、如果购房者综合售楼处的沙盘、楼书、样板房等有理由相信销售人员的承诺是开发商的承诺，则开发商需对其销售人员的承诺承担责任。

2、如果开发商的销售人员的承诺与售楼处的沙盘、楼书、样板房等所展示的不一致，则购房者应当知道销售人员没有代理权，开发商不需为其销售人员的承诺承担责任。

2

---合同的变更

《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”

即便开发商的销售人员的承诺可以视作是开发商的承诺，但是如果此在先的承诺与在后的书面《商品房预售合同》或者其他协议对同一问题做了不同的约定，那么，就应当认为后者变更了前者，以后者为准。

3

---举证责任

《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”

《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

对于本文所讨论的问题，如果购房者主张开发商的销售人员曾作出过一些对自己有利的承诺，则购房者需举证证明：

（1）作出承诺者是开发商的销售人员；

（2）该销售人员所做的具体承诺；

（3）当时售楼处的沙盘、楼书、样板房等与销售人员的承诺相吻合。 

民事诉讼的证明标准是高度盖然性的标准，购房者要举证到什么程度，要根据具体的案情以及开发商的举证和答辩来确定。

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