租赁中商业性房屋的交付流程

租赁中商业性房屋的交付流程

与上文住宅性房屋归纳推理的分析方式不同，商业性房屋交付的问题将从笔者最近代理的一个房屋租赁合同纠纷案例出发，分析实务中出现的问题，同时给出应对措施。

W公司承租张某拥有所有权的营业楼（大厦）物业（以下简称涉案房屋），租赁期限至2015年3月31日止。双方合同约定：乙方（即W公司）在合同到期后，如不再续签，须将甲方（即张某）原在该物业的相关设备、设施移交给甲方，并保证其仍处在可运行状态。合同履行期限届满后，W公司未按期交付涉案房屋及可运行状态的配套设备、设施，张某多次发函沟通无果，于2015年8月10日诉至人民法院。

在这个案例中需要接受交付的是张某，W公司负有交付房屋的义务，由于涉案房屋不是普通的住宅性房屋，而是属于对外营业的商业性大厦，交付标的物需要不影响再次使用的功能，且交付的行为并非邮寄大楼钥匙这么简单，也并非一方操作即可完成，必须一方交付、另一方配合。

交付流程

商业性房屋的交付行为包含了检查、维修、再检查、交付的动态过程，根据《消防法》第五十八条：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（五）众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。”商业性房屋必须要通过消防验收合格才能投入使用，否则要受到行政处罚、停产停业。上述案例中，在2015年3月31日合同期限届满前合理期间，W公司为保护自己利益，应当致函张某，要求双方到场下对涉案房屋配套设备、设施等进行检查、维护，该函中应明确检查的时间，邀请检验机构对电梯、消防等特殊设备设施检验，同时声明对方未到场的责任承担。

在收到W公司函件后，如无特殊情况张某应配合第一次检查，双方对涉案房屋现场状况进行书面检查记载，检验机构对电梯等特殊设备、设施检验，根据国家质量监督检验检疫总局《电梯监督检验规程》第十六条：“完成检验工作后，检验机构必须在10个工作日内，根据原始记录中的数据和结果，填写并向受检单位出具检验报告。检验报告的内容、格式应符合本规程附录3的规定，结论页必须有检验、审核、批准的人员签字和检验机构检验专用章。”出具报告检验报告。

对第一次检查中出现的问题，W公司有义务根据检验机构的指示及时维修、整改，留存所有现场记录、检验报告、维修凭据等，必要的时候可以邀请公证部门对现状进行公证，防止可能发生的争议。如维修期超过合同约定租赁期限，双方应协商处理，对超出期限收取一定的房屋占用费（不同于租金）。维修结束后，再次致函张某，要求交付检查。

张某对现场检查符合合同约定条件后（如不符合合同约定应再次重复上一个步骤），签订《房屋交接清单》，对房屋整体、配套设备、设施交付情况做相应的记载，双方签字、盖章，才算实现商业性房屋的交付。

当然，对于是否符合合同约定的交付条件，双方肯定有不同的认识标准，不可否认的是该标准都会对自己有利，对对方不利，因此，才需要有专业的检验机构在场检验，如消防验收合格就出具消防验收合格证，对第三方检验机构的费用，也应当在合同中约定，减少争议的产生。

注：本文系转载  仅供普法学习