拆迁安置房买卖的风险

拆迁安置房买卖的风险

1 不能办理过户登记的前提下，注意一房多卖的风险。

《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

由于处在限制转让期的拆迁安置房不能办理过户登记，所以在此期间进行的买卖并不发生物权效力，也就是说此时购买该房屋并不能取得其所有权，其所有权仍在卖方手中，因此也就容易出现一房二卖甚至一房多卖的现象，风险较大。

2要注意所交易房屋土地来源上的区别。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

拆迁安置房的土地一般都是划拨而来，也就是没有缴纳土地出让金，因此与购买普通商品房有一定的区别，很有可能出现需要额外缴纳土地出让金的情况。

3要注意拆迁前的房屋是业主自有房还是其租住的公房。

如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。

如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。

4注意房屋质量上与普通商品房的区别。

由于拆迁安置房的建设利润一般较低，由此导致了建筑商往往通过偷工减料的方式来降低成本、增加利润。因此，拆迁安置房的质量普遍不如商品房。虽然也存在一些质量较好的安置房，但数量并不多，很难遇到。

5注意所享有的房屋权利上与普通商品房的区别。

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多，因此买受人对其享有的权利也相应的全面。

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