案情简介

A公司在某区进行旧村改造时参与此工程，并将该工程命名为B小区。小区的部分房屋用于安置旧村拆迁村民，其他部分作为商品房对外出售。在参与改造工程之后，A公司便开始将部分楼盘对外出售。2004年，张女士与A公司签订了《B小区组团商品房预订单》约定：张女士预定A公司开发的小区某商品房一套，双方约定了房屋单价，张女士随即向A公司缴纳房款80000元，合同签订时再缴付剩余房款。

其后，A公司将张女士的预定的房屋作为拆迁补偿交给了拆迁户。

张女士诉请：1、要求A公司按照预定单价格赔偿不低于100平方米房屋一套。2、赔偿其他损失10万元。

法院判决及观点

法院判决：

解除合同，返还8万元

裁判理由：

法院认为，判断合同属于预约还是本约，不能单纯地根据合同名称进行判断，而是应该判断此类材料是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。

在本案中，无法确认张女士与A公司张女士和A公司双方签订的《预定单》对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，被告A公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。

因此本合同属于预约合同，张女士要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立，但A公司应返还张女士已支付的购房款，并赔偿张女士本可另行购买其他房屋的损失。

案例评析

在判断双方约定属于预定合同还是本约合同时，不能简单地通过合同的名称进行判断，而应该按照《商品房销售管理办法》的规定。

律师认为，判断预约合同还是本约合同要看合同内容是否具备足够的确定性，虽然双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等条款没有进行约定，但合同的主给付义务是确定明确的，合同的指向已经是具体的房屋，并且，不足的条款完全可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条进行补足。因此该合同应当以商品房买卖本约合同进行认定。

注：本文系转载 作者翟敏律师 仅供普法学习。