关于未成年人的监护人之一出售未成年人房产的问题

父母能出售未成年子女的房产，直接的法律依据不是父母是孩子的监护人（监护权是亲权的范畴），直接的法律依据是父母是孩子的法定代理人（法定代理人有权代理未成年人实施民事法律行为，如对外签署合同）。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。通俗地讲，就是代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为就相当于被代理人亲自实施的民事法律行为。比如，代理人以被代理人的名义作为卖房人与买房人签订房屋买卖合同，被代理人要履行这个房屋买卖合同约定的义务并承担相应的责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。其中，法定代理人依照法律的规定行使代理权。

【《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。” 】简单地讲，未成年人的监护人是他的法定代理人。

【《民法通则》第十六条第一款规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”】因此，未成年人的父母是其法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名义对外签署的合同由未成年人承担民事责任——法律后果由未成年人承担。

未成年人的父母是其法定代理人，不因离婚与否而改变。房产证上有未成年人的名字，一般而言即未成年人享有产权份额。在出售该房屋的时候就要得到未成年人的父母双方全部同意。

   【《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”】 如果只有未成年人父亲或母亲一方同意（并签字），则合同相对方（买房人）有权催告或撤销合同。

     合同被撤销或者解除，根据【《合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”】买房人都有权要求返还已付的定金。当然，法院可以根据双方的过错酌情判令赔偿损失。

来源：房产律政

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