江苏高院发布2017年度江苏法院执行裁判典型案例:

案例四

张孝国与许楚汉、吴美仙、刘艺、

吴玉等案外人执行异议之诉案

――案外人通过虚构、倒签租赁合同请求阻却执行，应不予支持

（一）基本案情

常州市中级人民法院在执行许楚汉与陈庄灵、刘艺、吴美仙、吴玉、常州市超君实制衣有限公司、常州市腾驰制衣有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年1月23日发出公告，拍卖常州市武进区湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋。张孝国提出执行异议称，被执行人陈庄灵、吴玉已于2011年11月7日与其签订房屋租赁合同，租期20年，自2011年11月7日至2031年11月6日，租金35万元/年，租金已经支付完毕。要求终止对湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋的拍卖，由其继续占有使用该房屋。一、二审法院经审理查明，上述房屋已于2011年11月28日向债权人许楚汉设定了抵押，债权人依法享有优先受偿权。张孝国陈述其已通过现金对20年租金支付完毕以及有关房屋承租、转租的内容存在明显矛盾。同时，吴美仙提供录音证明陈庄灵与张孝国为规避执行，存在虚构倒签涉案房屋租赁合同等情形。

（二）裁判结果

一、二审认为，张孝国主张其自2011年11月7日起与他人签订的20年租赁协议、两日内通过现金付清17年的房屋租金105万元，且收到三年租金的收据编号连号，上述情形均与生产、经营的常理不符。对张孝国认为在涉案房屋设定抵押、查封之前即自2011年11月7日起租赁涉案房屋的主张，不予采信。综上，张孝国的主张没有事实和法律依据，判决驳回其诉讼请求。

（三）法官说法

执行程序中，被执行人与案外人串通虚构租赁关系（通常为倒签长期租赁合同）阻却对抗执行的情形屡见不鲜。根据“买卖不破租赁”原则，如果被执行财产上存在合法的长期租赁关系，势必影响财产能否处置变现及其变现数额。因此，人民法院对案外人就存在租赁关系提出的执行异议，应从严审查租赁合同的订立时间、租金实际支付情况以及实际占有使用情况。对于查封、抵押之前订立的租赁合同，应予以涤除；对于虚假租赁合同应认定无效，确保被执行财产有效变现，从而最大限度地实现申请执行人的合法权益。

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