李某2015年从A公司承租了300余平米的商铺（租赁合同明确载明该商铺存在抵押按揭贷款）用于长期经营，并一次性向A公司付清了6年租金。近日，李某遇到烦心事， A公司因拖欠外债涉诉，该商铺作为A公司的财产被法院查封并进入强制执行程序即将拍卖，执行法院通知李某须限期搬离商铺。李某能否继续租赁该商铺，还是必须搬离？承租人的权益如何维护？针对这几个问题，笔者认为应考量租赁合同与抵押权的成立孰先孰后情况，具体问题具体分析。

一、承租权成立在先，承租人可提出案外人执行异议，主张优先购买权或继续履行原租赁合同之权利。

《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”强制执行案件中的拍卖行为实质上仍属于“买卖”范畴，只不过是由法院依法强制进行交易，法律意义上的出卖人仍为租赁物原产权人。依照“买卖不破租赁”之法则，承租人可主张优先购买权或继续履行原租赁合同。鉴于优先购买权实际可覆盖继续租赁权，承租人应选择其中一种权利行使。

二、抵押权设立在先，承租人不能以承租权对抗抵押权人处置租赁物优先受偿的权利，承租人的损失可向出租人另行主张。

《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”不动产的抵押登记是抵押权设立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物时应该征得抵押权人的同意。抵押权设立在先的，则抵押权人依法就抵押物处置时享有优先受偿权。本例中，出租人签订租赁合同时已告知该商铺存在按揭贷款，且租赁合同签订前已将预抵押登记转为正式抵押登记手续，故租赁商铺被强制执行时，承租权应该让位抵押权人所享有的抵押权益。承租人预交租金等因租赁物被强制执行造成的损失，可以另行向出租人主张违约损害赔偿。

注：本文系转载 作者 欧厚国 律师仅供普法学习