案情简介

2014年6月1日，郭某与房地产公司签订《首付款分期付款协议》，购买房地产公司的房屋，总价款为78万元，首付款23万元，贷款55万元，买受人如未按约付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。2014年6月4日，郭某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，2014年6月5日，郭某与银行签订《房产抵押贷款合同》，房地产公司为该贷款提供连带保证责任。后郭某履行了一期的首付款付款义务后，再未履行首付款付款义务。

2014年8月，房地产公司诉至法院，诉求解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》、郭某返还房屋并支付违约金。

争议焦点

本案的焦点问题：第一、《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》是否应予解除；第二、郭某是否应向房地产公司返还房屋、支付违约金。

法院判决

法院认为，《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，且双方约定了解除条件及违约责任，现因郭某逾期支付首付款，已达到解除合同的条件，《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》应予解除，郭某应承担返还房屋及支付违约金的违约责任，因此判决：一、解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》；二、郭某向房地产公司返还房屋；三、郭某向房地产公司支付违约金9843.55元。

案件点评

根据本案的焦点问题及本案的裁判结果，法院支持了房地产公司要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉请，但对于违约金的数额，并没有按照房地产公司诉求的按照《首付款分期付款协议》的计算标准计算，而是依据《商品房买卖合同》的计算标准确定违约金的数额，法院认为，《首付款分期付款协议》为《商品房买卖合同》的附件，其签订时间在前，且约定与主合同相悖，应按照后签订的主合同条款履行，即按照《商品房买卖合同》约定的按累计应付款的5%向房地产公司支付违约金。

律师风险提示：

1、合同中的违约责任应当明确约定，避免约定不明导致诉讼风险。

2、在此，本所律师提示广大购房人，在购房过程中需谨慎，在签署购房协议前应仔细阅读合同条款，选取的房屋价值及付款方式要与自己的经济能力相符合，避免发生无力支付房款的违约情形发生，从而给自己造成不必要的损失。

注：本文系转载作者翟敏 仅供普法学习