2017年3月18日，王某与李某及某房地产公司三方签订了《房屋买卖合同》，其中王某为购房人，李某为房屋所有权人韩某的代理人，某房地产公司为居间人。合同约定王某购买韩某所有房屋，另声明该房屋“产权过五”。合同签订后，王某向李某交付了定金，并向某地产公司交付了中介费。后得知，该房屋产权并未“过五”，王某认定售房人及某地产公司行为构成欺诈，遂将李某、韩某及某房地产公司诉之法院，要求撤销《房屋买卖合同》、双倍返还定金及中介费。

【关键词】

房屋买卖合同纠纷、撤销合同、欺诈

案件焦点

     1.李某作为韩某的代理人，是否为本案适格被告？

      2.合同声明“产权过五”，而事实上产权并未“过五”，售房人的行为是否构成欺诈？

法院观点

李某为韩某代理人，根据《民法总则》第一百二十六条，李某在其代理权限内，以韩某名义实施的民事法律行为，对韩某发生效力，因此李某并非本案适格主体。

三方签订合同系三方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。虽被告承诺涉案房屋“产权过五”与房屋实际情况不符，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同撤销的情形。

裁判结果

驳回原告王某的全部诉讼请求。

案件受理费，由原告承担。

律师评析

      首先，明确李某并非本案适格主体，因其为韩某代理人，其所签订的合同约束的为被代理人韩某。

       其次，本案中售房人行为确实存在过失，但却不能因此反推其交易时存在欺骗的故意，构成欺诈行为。原告诉讼请求若变更为解除合同，退还定金及中介费更为符合实际情况，判决结果或有不同。

       对于“公平”的评价，似乎每个人都有不同的标准，适当站在对方的角度，就能使复杂问题简单化，避免一些本不必要的纠纷。

律师风险提示

1.严格审查售房人主体资格，确认所售房屋是售房人单独所有还是夫妻双方共同所有，查验结婚证或离婚证很有必要！

2.仔细核对房产证，所记载的房屋信息是否与售房人承诺或房屋实际相符，比如，面积、产权性质、是否“过二”或“过五”、是否有他项权利。

3.合同内容要详尽，比如明确约定税费的承担、留有哪些家电家具（品牌及型号记录清楚）、水电费、物业费的承担等。

实践中，售房人往往容易忽略自身产生的风险，需要特别注意。

1.每一项承诺必须严格根据事实情况及房产证记载内容，保证每一项承诺、合同中约定每一条款都确定无异议。

2.尽量亲自签订合同，不要轻易委托代理人。

3.注意审查合同内容，尤其对付款、交房、以及银行贷款等一系列程序上要清晰明确，不可疏忽大意。

注：本文系转载作者翟敏 仅供普法学习