来源：转自网络 仅供学习 如有侵权 联系删除

　　本意见汇总摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

　　1、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

　　虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。

　　(执笔人：孙延平)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第34辑)第90-92页

　　2、小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权

　　按照法律和双方合同中对住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、回复原状。人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。

　　(执笔人：韩延斌)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第34辑)第84-89页

　　3、土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围

　　按照《民法通则》第2条关于“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”的规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。在此情况下，当事人向人民法院提起的土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济之间的关系不是平等民事主体之间的关系，其争议不属于人民法院主管民事案件的范围，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：姜梅 辛正郁)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第35辑)第170-175页

　　4、居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。

　　居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的;二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

　　小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

　　(执笔人：杨永清)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第35辑)第176-181页

　　5、具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

　　根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。

　　(执笔人：孙延平)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第127-131页

注：本文系转载 仅供普法学习