今天，开始陆续思考几个问题。

第一篇，先谈谈司法拍卖土地房产的话题。

标题我没有想好怎么表达更加贴切。我本意是想思考司法拍卖和一般买卖的土地房产，哪种模式下，买受人手续更加简便、耗时更少、资金成本更低、法律手续更加完善、或者说更加权威。

为什么谈到权威，因为有物权法定，登记主义原则，但是司法确认效力高于登记。大意是说同一不动产，虽然物权登记在A名下，但是如果司法确认在B名下，则A就不能以登记来对抗B。司法拍卖则具有该功效，所以，有的时候你可能遇到A名下有房子土地，就放心大胆借款了，等到追讨时，才发现房产局有一张协助执行函，法院早已经拍卖了。这是题外话，借款只看权证比只看脸更不靠谱！

现实中，司法拍卖到底如何，是不是风景独好呢？

从观察来看，绝大部分确实是风景独好，比如：资金成本低，同样一套商品房，如果市场交易价每平方米为1万元，但拍卖价大约是6000元；同时，也没有居间佣金支出。再比如交易安全度高于一般买卖，不用担心一房多卖，或者拖延不卖或者临时加价；再比如，以前要求竞买后数日内一次性付清房款，确实将很多人拦在了门外，但是随着法院与金融机构的合作，目前也可以按揭贷款支付了，就更加便民利民了。

但是也存在很多疑惑，今天重点就存在的问题来思考。

1、时间效率是不是更加高？值得注意。

案例：张家村的村民张甲，欠了某公司款，执行中张甲同意法院将宅基地上房屋拍卖掉清偿债务。本村张乙经过拍卖，买了张甲的房屋。款项通过某宝一次性付清。但接下来，将近一年时间，张乙还没有拿到产权证，某公司也还没有拿到执行款。

问题出在哪里？还是老问题，司法和行政的衔接机制问题，不是今天的话题，不展开了。只是提醒准备参与司法拍卖的路人甲乙，对司法与行政的衔接效率要有思想准备。至于如何解决？更不是今天的话题，但其中的原委略知一二，准备竞买的可以通过事先尽调避免一脚踩进去。

2、竞买人的权利是否更加有保障？意外总是会有！

上文中提到过，司法拍卖得到的房屋，法院都会给产权机关发出协助办理过户登记的执行函，执行函！不容质疑！没得商量！必须办！

但也有意外！

早几年前接触到一个公司，通过司法拍卖得到仲恺一块土地，法院发了几次协助执行函，很困难，最后虽然也办理了过户登记，但是过程很曲折。问题出在哪里？还是行政和司法对土地的不同角度理解问题。

前几日，在广州参加一个研讨会，遇到广东年票维权名人廖建勋，他谈到了一个正在办理的案件。当事人通过深圳中院拍卖得到一块土地，也办理了产权手续。但是地上有很多房子，这些房子有各种手续，甚至还卖给了小业主。这是更深一层的问题，即使你拿到土地证，也无法使用，当事人几百万就这样好多年了。

恰好，我昨天上班途中听央广新闻，说到的还是深圳中院的一个什么案件，本号很少去深圳办案，不是故意黑深圳中院，是新闻恰好被我听到了，而且也是司法拍卖的事。新闻大概意思是说乌龙司法拍卖，引得两家公司打20年官司，司法空转。

这也是我觉得有必要提醒的方面。如何避免可能出现这种局面呢？两家公司!20年！估计老板头发都白了不少吧！再折腾下去，即是可以使用土地了，还有意义吗？土地是有使用期的，不是无期使用！

这方面提醒准备参与司法拍卖土地房产的公司，在参加之前，有一笔尽调费用是少不了的。不能和小老百姓比较，你是公司，拍卖款是一笔巨大资金。

昨天晚上，有个老板叫我帮他修改一份协议，涉及到深圳某公司，是80亿的资金！但是，还是不做尽调！这老板心真大！所以，我今天才来思考这个问题。

3、是否更加便宜？也要具体情况具体分析。

上文中提到拍卖的房屋价格一般都是市场价的6折，有的时候，只是看起来很美。

前段时间，一个朋友看中了惠城法院在某宝上拍卖的一个商铺，近200平，才不到200万，要知道，那个地段商铺市场价大约是3万一平方。乖乖！差不多便宜一半还多。

这个朋友去现场查证，根本打听不到什么。银行还说，是好便宜，抓紧报名。最后，找到执行法官，才知道这商铺上负担了20年的租赁合同！

有人说，怕毛线！把承租人赶走！那么好赶？现在是在你以为可以动粗的地方特别讲法治，你去赶试试！

如果不全面了解背景情况，只是听情况，还是要冒很大风险的。

这个思考，让我想起来楼盘的现场。楼盘销售现场必须的！开发商自我介绍的区域，有专门的规格和要求，比相亲角哪些信息全面多了，土地从哪里来，多大年龄了，房子谁设计的，装修谁干的，销售是谁干的，等等，都有完整披露，从这个方面来看，司法拍卖的房源信息确实太少了，有点灯下黑。所以，准备参与司法拍卖的，如果不熟悉或者没有时间和技巧来调研，还是要花点小费用，找个专门懂行的去帮助你。

注：本文系转载，作者韩宁律师，仅供普法学习。