房屋卖方能否通过支付违约金解除合同

案件提要

近年来，房屋价格不断上涨，由此导致卖方违约的现象层出不穷。甚至有卖家在权衡违约成本后，企图通过支付违约金的方式解除房屋买卖合同，这不但违背了诚实信用原则，也将扰乱房屋交易市场秩序。

争议焦点

卖方是否有权通过向买方支付违约金以解除案涉房屋买卖合同。

基本案情

2015年12月29日，蒋某尧及麻某鹏签订《房屋买卖合同》，约定麻某鹏将位于东莞市大朗镇朗东路18号大朗碧桂园凤翔苑某单元的房屋出售给蒋某尧。当日，蒋某尧向麻某鹏支付楼款定金20000元。2016年3月17日，蒋某尧向麻某鹏发出律师函，函件主要内容为根据合同约定，麻某鹏应当于2016年4月1日前完成交易过户手续，蒋某尧已全部履行合同约定义务并办理银行贷款按揭手续，但麻某鹏仍未办理交易房屋的赎楼手续，主张麻某鹏违约，并要求麻某鹏承担违约责任以及交付房屋。麻某鹏确认收到，但不认同律师函的内容。麻某鹏确认蒋某尧多次要求其办理公证委托手续，其曾口头通知蒋某尧终止合同。另，蒋某尧于一审庭审中表示，若合同继续履行，同意在申请办理过户手续时支付188000元，在办妥变更登记时一次性支付470000元。

二审期间，麻某鹏对一审法院认定其违约并未提出异议，但提出其有权通过向蒋某尧支付违约金以解除案涉房屋买卖合同。麻某鹏二审期间主张其与蒋某尧签订案涉房屋买卖合同时，该房屋存在租约，并提交了物业租赁合约等证据为证。经查，麻某鹏与蒋某尧签订的房屋买卖合同第九条约定，案涉房屋的现状为“不带租约，不带家私电器。”

裁判结果

东莞市第二人民法院一审认为，麻某鹏违反了房屋买卖合同的约定，应当承担违约责任，判决麻某鹏继续履行合同及支付逾期履行的违约金。宣判后，麻某鹏不服，提出上诉。

东莞市中级人民法院二审认为，本案并未出现承租人主张优先购买权之事实。麻某鹏以此作为拒绝继续履行案涉房屋买卖合同之抗辩事由，不能成立。现麻某鹏违约，蒋某尧作为守约方，并未选择解除合同，而是依据法律规定及双方合同约定要求麻某鹏支付逾期交楼的违约金并要求麻某鹏继续履行合同，该请求合理合法。本案中，麻某鹏并未举证证明案涉交易存在法律规定或合同的不适用继续履行的情形，故对于麻某鹏请求解除合同，不予支持。综上，麻某鹏的上诉请求理据不足，该院依法驳回上诉，维持原判。

典型意义

诚实信用是民法的基本原则，是市场交易秩序的基石所在。在履行合同不存在无法继续履行或强制履行成本过高的情况下，如若任何一方当事人均可以通过不履行合同或者预期违约的方式达到解除合同的目的，不仅背离合同法规范民商事主体诚实信用之本意，而且丧失法律的预测、制导作用。因此，一审法院判决双方继续履行合同是对民法基本原则的维护，更是对市场交易秩序的维护，二审依法予以维持。

对话法官

小编：请从裁判者角度谈谈对涉房屋买卖合同纠纷案件的审理心得和体会？

刘冬虹：近年来，随着二手房交易价格不断上涨，卖方违约的现象层出不穷。

通过对近期法院受理的房屋买卖合同纠纷案件进行统计分析，不难发现大多数守约方都是通过主张违约金、损害赔偿或双倍定金的方式弥补损失，极少请求继续履行合同。一方面是因为，请求继续履行合同的举证义务大于主张违约金，前者不但需要举证证明对方违约，还需证明案涉房屋符合继续履行的条件；另一方面还在于，继续履行合同的执行难度大于判决履行金钱给付义务。

这有可能促使买方放弃交易房屋，甚至有卖方在权衡违约成本后，企图通过支付违约金的方式解除房屋买卖合同。这不但扰乱了房屋交易市场秩序，更违背了诚实信用原则。如法院对此类不诚信的行为予以支持，与民法基本原则相悖，也会产生不良的社会导向，使法律丧失预测、制导作用。本案房屋交易中，买方作为守约方，并未选择解除合同，而是依据法律规定及双方合同约定，要求卖方支付逾期交楼的违约金并要求卖方继续履行合同。买方该请求合情合理合法，法院判决双方继续履行合同既是对民法基本原则的维护，更是对市场交易秩序的维护，同时也符合社会公众对判决结果的预期。

注：本文系转载，仅供普法学习。