买房千万注意！这个坑涉及户口、学籍……危害超乎你想象

买卖二手房从来就不是一件简单的事情，

每一个步骤都需要小心谨慎！

比如，房子买完后，

前房主的户口不迁出去…

这背后就隐藏着很多你不知道的危害！

所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

二手房买卖流程

逾期迁出户口的违约金标准

合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。

户口逾期迁出的危害

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

3．价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

5.学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

如何预防户口逾期迁出问题

　　首先我们需要重视户口问题，因此在买房谈判中一定要详细的约定户口的各个问题，并且明确的写在合同的条款里。毕竟稍有不仔细就会给自己造成各种各样的麻烦和损失。

　　其次，我们要详细的核实真实的户口问题，即使是房主承诺了屋内的户口情况，购房者也需要自己亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做不仅可以确定售房者承诺的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售房以前购房时的上家户口等。

　　这里还有一个情况就是：如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，记得核实后要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须要注意的是合同中约定的户口的迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

　　接着，我们还可以通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约，最好办法就是将房屋尾款的数额尽可能的提高。并且在签订违约金条款时也应当注意要能够适用于迁移户口，双管齐下才可以迫使前房主诚实守信，按期迁出。