哪些情形下可以要求退房？

一、土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此，买受人可退房

二、开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指：

A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。因为一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的；第三，现有的商品房买卖合同也已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。所以很多咨询者在咨询时说开发商卖给他的房子是已经抵押了的，是不合法的，要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”，因为，抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定，并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此，如果仅以此做退房理由的话，其主张难于得到支持的。

三、根本违约情形下的退房。根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。对此，我国《合同法》第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指：（1）先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了买受人的合同期待权，买受人可以要求退房。当然，此两种情形的适用是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如，在先卖后押的情形下，如果出卖人解除了抵押权，则不会导致买受人“不能取得房屋”，在这种情况下，就不能主张退房，除非开发商资金断裂或紧张而无法为抵押行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下，如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致买受人“不能取得房屋所有权”，因此，也不能主张退房，除非开发商与后手办理了产权登记，后手已确定地取得了房屋产权。

四、面积误差情形下的退房，关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%(无论是增加还是减少)买受人可以选择退房；没有超过3%一般是据实补算差价。但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，买受人均可要求退房。

五、质量缺陷情形下的退房，此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。买受人可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面，如果连工程质量都出了问题，那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，故属于房屋一般质量问题，买受人不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。

六、规划设计变更情形下的退房。实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的，根据合同的约定，这种情况下，开发商要书面通知购房者，征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知，则购房者可以要求退房。

七、延期交房情形下的退房，开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了买受人的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护买受人的合法权益。归结起来，逾期交房的条件主要是期限问题，而期限问题一般由合同约定，实践中比较常见的是两个点：60日和90日。一般逾了这个期限，买受人即可要求退房。

八、办证迟延（不能）情形下的退房，办证迟延将严重影响买受人的利益，故法律规定，在这种情形下，买受人可选择退房。办证迟延的情形，一般根据合同约定的办证最后期限届满之日起一年后，仍然不能办证的，买受人可选择退房。办证不能的原因相当复杂，有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，买受人是确定地不能取得产权，那么买受人无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，买受人最好选择退房。

九、按揭办理不能情形下的退房，这种情形下，又分两种情况。①当事人一方的原因导致。或者开发商，或者买受人。这种情况下，对方当事人可以请求解除合同。即，开发商的原因导致，买受人可以解除；买受人的原因导致，开发商可以解除。此为一方解除权。②不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是买受人的原因，则开发商和买受人任何一方均可解除。此为双方解除权。