购买商品房订立合同时要注意的

律师提示各位购房者应在订立合同时就考虑如何维护自己的合法权益。具体注意以下几点：

1、在商品房买卖合同中，对于逾期办理房产证约定违约金。我国合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。大多数开发商都是使用国家工商总局和建设部监制的合同，其中有一条是关于产权登记的约定，买受人即可要求退房也可以不要求退房，但都可以对逾期不办理房地产权属证书的约定违约责任，在约定这一条款时买受人可以与开发商约定已付房款的百分之多少的损失，如果开发商没有按照合同约定办理产权登记，买受人可以依据约定要求赔偿损失。

2、要慎重与开发商签订合同补充协议。为什么要这么说呢？因为在栩锐办理接触的很多案件中，开发商在合同上对于办理房产证的时间是符合法律规定的，但在与买受人另行签订补充协议时，是会延长了办证时间，短的可能有三五个月不等，有的可能要延长达数年。经当事人讲，他们与开发商订立合同时候，并没有告知他们合同补充协议就在合同后面，而是让购房者在订立合同时让他们一起签字，直到发生争议当事人才发现自己被开发商“忽悠了”，因此买受人在订立合同及合同补充协议的时候一定仔细阅读，必要时邀请专业的律师介入。总而言之一定要慎重。

3、有时候有违约金的约定不如不约定。这又是怎么回事呢？李晓宁律师解释道：根据我国合同法相关规定，约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额，向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，当开发商逾期交房且购房者的损失过大，需要增加违约金时，一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失，但是根据我们办理的类似案件，购房者一般无法确切的证明自己还有其他损失，突出一个表现的就是：购房者出售没有房本的房屋时，此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格相比要廉价的多。可是这种损失证明起来还需要作评估，操作起来很麻烦。如果购房者与开发商没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。