房屋赠与未登记，是否生效？

先看4个法条：

1、《婚姻法》第十九条：夫妻可以约定婚姻关系存储期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

2、《婚姻法司法解释三》第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

3、《合同法》第一百八十六条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

4、根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，房产交付以登记为准，如果不进行变更登记，房产的权属就没有发生变更。

▌律师解读：①

一、一方名下婚前财产或婚内个人财产，通过夫妻两个协议约定归另一方所有，如果办理完成过户，则赠与完成，无特殊情形赠与方无法撤销赠与。

二、一方名下婚前财产或婚内个人财产，通过夫妻两个协议约定归另一方所有，没有办理房产过户登记，另一方婚内主张过户或离婚时主张归其所有，赠与方可以撤销赠与。

三、我国婚姻法第十九条第一款规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

我国婚姻法第十九条第二款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

但夫妻一方将夫妻婚姻关系存续期间所得的房产约定尽归一方所有的情况并不在婚姻法第十九条第一款规定的“各自所有”、“共同所有”、“部分各自所有”和“部分共同所有”情形范围之内，而是一种赠与行为。因此不适用婚姻法第十九条第二款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”的规定；应当适用我国合同法中赠与合同的相关规定，即对于房产的赠与应当以在房屋管理部门办理产权变更登记为赠与完成的标志。如果未办理产权变更登记，赠与方则可以撤销赠与。

在实际操作环节，许多在婚姻维系期间购买的房屋是登记在被赠予一方名下且无其他共有人登记事项的。很多人认为这意味赠与已完成，实际上，这是一种存在瑕疵的产权登记，仍视为夫妻共同所有，并不是真正意义上的个人拥有全部所有权。

▌那么有朋友问了，赠与且办理了房产登记，就不能撤销赠与了吗？（注意下文要点）

已进行房产变更登记的房产赠与协议，原则上不可撤销。赠与人将房产赠与受赠人办理房产变更登记后，房产赠与协议就已履行完毕，此时房产属于受赠人的财产，没有法定情形，赠与人无法要求撤销赠与协议，返还财产。但是，一旦出现了以下三种情形，赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内可以行使撤销权。该三种情形为：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

另外，因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人也可以在知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内撤销赠与。②

还有一种特殊情况：根据《中华人民共和国合同法》第一百九十五条之规定:“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”

综上，房屋赠与未登记不生效，登记后符合法定条件也可以撤销赠与。

?举个例子：假如说l老张的房子太多了，也想做做慈善，于是你把位于城北的一套房子捐赠给了市图书馆，或者变现后的钱用来做本市的绿化，这种捐了就捐了，是要不回来的。

?举个例子：老张在赠与儿子这套房产的公正书上要求：老张夫妇可以在该套房内居住直至去世。如果老张的儿子在父母还活着的时候将父母赶了出去，这种情况下，老张是有权利撤销赠与的。首先老张的儿子没有履行合同中的内容，且严重侵害了赠与人的生活，所以可撤销。

?举个例子：老张把房子赠给儿子，但是儿媳妇因为一些事情和老张动了手，老张觉得儿媳妇不孝，想把房子收回。是否可以呢?

当然不可以。因为老张把房子送给了儿子，并没有儿媳妇而份儿，与老张发生矛盾的是儿媳妇，不是儿子本人，儿子已经履行了合同中的义务，所以，是不能撤销的。