房子被查封，对房屋买卖合同效力有什么不同影响

本文通过两个案例分析，一个是房子被查封后买卖，另一个是先买卖后房子被查封，先后顺序不同，对于房屋买卖合同所产生影响到底有何不同呢？

案例1：赵某因生意临时周转向朋友蒲某以借款，到期因没有能力偿还欠款，被蒲某起诉到法院，为了保障将来的判决能够顺利执行，蒲某申请财产保全，法院依法定程序将赵某名下的房产予以查封。由于市场行情因素这套房子一直在涨价，赵某想把房子以稍低的市场价卖出去，以尽快套现用以偿还向蒲某的借款。经中介公司居间介绍，赵某与王某协商一致，赵某将房屋以低于市场价30万元的价格出售给王某，同时用王某所支付的首付款偿还蒲某的借款，从而将房子解封，以便双方办理过户手续。

案例2：李女士将登记在自己名下的房子出售给了胡先生，胡先生支付给了李女士首付款70万元，谁知双方还没有办理网签手续。这时，房子被法院查封了。原来李女士因为欠了朋友的钱未还，而被朋友起诉到法院并就这套房子申请了财产保全。这样一来，胡先生能否取得涉案房屋的产权，变成了未知数。

这两个案例的不同之处，简单来说案例1的情况是先查封后买卖，而案例2的情况是先买卖后查封。先后顺序不同，对于房屋买卖所产生的法律后果的影响到底有什么不同呢？

律师解析：

1、案例1是先查封后买卖的情况，意味着房子是在法院查封期间再次出售给他人的。根据相关法律规定，赵某未经法院或蒲某的同意，擅自将已被法院查封的房子出售给王某，双方签订的房屋买卖合同确定是无效的，除非在一审法庭辩论终结前涉案房子被解封，这样双方之间的合同才可能是有效的。实践中，一般情况下，无论是法院还是蒲某都是不会轻易同意涉案房屋转让给他人的，因为之前蒲某提起财产保全程序就没有意义了，除非蒲某的债权得以实现，这意味着如果是赵某清偿或者是王某代为清偿欠款将涉案房子解封，赵某与蒲某的房屋买卖合同才可以继续向下进行。

如果王某代替赵某偿还了欠款，要么双方以房款互抵要么王某另行向赵某主张已垫付的欠款。需要提醒的是，若王某代替赵某偿还了欠款，房子虽然可以予以解封，但是这对于王某而言是有潜在风险的，若赵某趁机将房子再次出售于他人，则王某就钱房两失了。

这种情况下，王某最好当着赵某与蒲某的面代付，以免赵某将钱拿作他用，同时房子解封后，立即去做预告登记。

当然若本案中，王某与赵某是恶意串通转移涉案房产的话，这种情况下，他们之间的房屋买卖合同是当然无效的，因为恶意串通，侵害了蒲某的合法债权。实践中，需要蒲某举证证明双方之间存在恶意串通的行为，客观上一般很难举证加以证明。

2、案例2的情况是先买卖后查封，根据相关规定，这种情况下，李女士与胡先生的房屋买卖合同是有效的，但是由于房子被查封无法办理过户手续，除非胡女士自己清偿或者胡先生代为清偿了欠款，将房子解封从而继续进行交易，否则若合同期满，依然无法办理产权转移手续，则胡先生可要求解除合同并主张赔偿损失。