购房不过户，这些法律风险不容忽视！！！

一、购房不过户存在什么法律风险?
　　我国《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。
　　(1)房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前卖亏了，往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞，将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么，根据《合同法》的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。
　　(2)房屋遇法院查封在二手房买卖中，有房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
　　(3)房屋处分权房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。

　　二、房屋未过户，买卖协议有效吗，对方反悔怎么办?
　 【基本案情】
　　父亲卖房为母亲治病，两个女儿却称不知情。
　　为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。
　　结果：房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户
　　法院经审理后认为，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承;协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效;房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓;蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可;协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此，法院认为系争《房屋转让协议》应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。
　　【笔者分析】
　　一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。但是，根据本案的案情分析，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户，是因为双方的房屋买卖协议是有效的，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。所以，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。故，法院的判决是合法合情合理的。
　　根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”综上，蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效，必须办理房屋产权过户。
　　最后，需要提醒的是，签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。打官司可能会赢，但是总会付出人力物力，得不偿失。

　　三、购房未过户，遭法院查封该怎么办?
　 【基本案情】
　　李先生接房装修，并一直使用至今。他多次向相关部门反映，要求办理产权转移登记，但一直没有达成。
　　房产证的问题没有解决，麻烦事又来了。2013年10月15日，法院查封了这套房屋。原来，2010年开发商欠某资产管理公司300万元，债权人申请强制执行，法院查封了开发商的财产。2013年，50万债权转让到了某公司名下，经该公司申请，法院查封了该开发商名下的6套房屋，其中包含李先生购置的门面房。
　　李先生认为，门面房是自己出钱购置，由自己占有并实际使用，因而向法院提出执行异议，要求法院撤销对其该套房屋的查封。执行异议被法院裁定予以驳回，后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院，要求法院确认其与开发商购房合同有效，并停止对该标的房屋的强制执行。
　　被告人某公司应答辩称，开发商不配合李先生办理房屋过户手续，李先生本应积极行使自身权利，向法院或者仲裁机构提出诉求，依据双方的约定维护自身的权利。然而，在李先生得知房产证上的名字是开发商后，却怠于主张自身权利，主观上存在一定过错，因此，法院应继续对该房屋进行强制执行。
　　法院经审理认为，确认合同效力与不动产物权变动是两种不同的法律关系，买卖合同的效力并不受房屋登记及过户的影响，李先生与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容与形式均符合法律规定，是有效的买卖合同。李先生在得知房屋登记办理给开发商后也多次向有关部门反映，并不构成怠于行使自身权利，虽然房屋未能办理产权转移手续，但李先生对此并不存在过错。
　　法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，日前，法院一审判决停止对李先生房屋的强制执行。
　  【笔者分析】
　　法院起诉，要求办理过户和赔偿损失。
　　对于李先生的案件，笔者认为，针对建筑公司的违约情况，李先生可在得知房屋被登记到其名下后直接根据合同约定寻求司法救济，要求建筑公司协助其办理房产转移手续，并按照合同约定或实际损失主张违约责任。
　　李先生购房后12年未取得房产证，建筑公司已经明显违约。李先生可直接到法院起诉，要求建筑公司立即办理房产证过户登记手续，并赔偿逾期办证违约金;此外，房屋交易相对方有义务向买房人告知房屋抵押或权属情况，如果由于交易相对方没有告知，导致合同目的无法实现的，买房人可以要求返还购房款。利息及其他损失。

　　四、笔者提醒：购房前到房管部门查询了解房产情况
　　房子是否被抵押或被查封，以及权属情况，可以在房管部门查到。因此，在签订房屋买卖合同前，市民应先到房管部门官网查明所要购买房产的情况，或直接到房管部门查询。这样，以免后续产生纠纷。