交付10万定金后，未能与卖家订立《房屋买卖合同》，买家起诉返还终获支持

律师观点分析

案情简介：委托人交付10万元，与H某签订《定金协议》，但是双方无法协商订立房屋买卖合同，委托人与H某就返还10万定金事项无法协商的情况下，只能起诉解决。

2018年10月，委托人与H某初步协商，就委托人购买H某位于西安市雁塔区某小区房屋订立《定金协议》，并于订立当日向H某交付10万元，《定金协议》签订后，委托人与H某就房屋买卖合同具体内容进行协商沟通，但对于房屋交付时间、付款方式、付款时间、过户时间以及违约责任等方面无法达成一致意见，致使双方无法订立房屋买卖合同。在此情况下，委托人数次联系H某，寻求协商解除《定金协议》、要求返还已付定金，但H某却拒绝返还。在数次协商未果下，委托人找到了李律师，寻求帮助，咨询是否通过提起诉讼可以得到已付款项。李律师经调查发现，该房屋网签备案不满3年，没有取得不动产权证书，房屋不具备上市交易的条件，以致于未能达成房屋买卖合同。在仔细了解委托人的详细情况以及订立《定金协议》的前因后果之后，提出初步意见认为：第一，双方之间未能订立房屋买卖合同，委托人支付的10万元“定金”，其法律实质应为预付款，不具有“定金”的担保性。第二，H某收取委托人10万元款项没有合法依据，属于不当利益，委托人基于《民法总则》的相关规定，有权向H某主张返还。第三，委托人与H某签订《定金协议》后未能订立房屋买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，所以委托人主张返还10万元款项应予支持。

在给委托人作出法律分析意见之后，李律师制定了合理的解决方案和策略，为了避免诉讼程序的繁杂，节约时间成本，首先给H某出具律师函，提醒H某所要承担的责任，希望能够引起H某的重视。如果H某依然无动于衷，没有将10万元定金予以返还，就依法启动诉讼程序以主张权利。

依照此方案，李律师向H某发送律师函，H某依然没有返还的情况下，将H某一纸诉状告上法庭，最终法院支持我方的诉讼请求，判决H某依法返还10万元钱款。

律师点评：

本案是关于定金合同纠纷，其中最大的争议是委托人所交付的10万是否属于“定金”的性质，如果被认定为定金，那么所交付的钱款很有可能就会无法返还，如果不属于定金，那么此10万元钱款，对方是应当返还的。李律师在根据当地的政府政策、法律规定以及房屋的正常交易秩序，综合认定此款项不具有“定金”的担保性质，而实质为预付款，对方收取委托人款项没有合法依据，如果不予返还就属于不当利益。将此理由在庭审上发表后，法官最终认可了李律师的代理意见，委托人的诉请也得到了满足。

值得注意的是，向对方出具律师函也是一种可靠而有效率的解决途径，是正式司法程序启动前很有必要选择的一步。特别是在这个信用社会，律师函的威慑力越来越明显。

律师函多为催收欠款，债权人委托律师向债务人发出的，同时它也是启动诉讼程序的必要准备，可以引起时效中断的法律后果，对于权利人事后向法院起诉时效中断作为保障。如果通过签发律师函向对方提出问题的严重性，对方将会考虑通过诉讼方式解决对其的不利后果，一般会偿还借款。律师函通过通知对方在指定期限来人、来函、来电协商的方式来促使双方达成庭外调解协议。