双方均明知违反限售政策签订房屋买卖合同，诉请解除合同被支持

律师观点分析

【基本案情】
2017年10月20日，原告与被告经中介公司居间签订了《西安市存量房买卖合同》，就西安高新区某小区房屋进行交易，房价款212万元，在2017年10月31日前交付房屋，并对过户时间作了约定，后房屋交付后，双方多次尝试办理过户均无法成功。

后原告提出解除合同，被告拒绝，协商无果后原告起诉解除合同，在诉讼中被告反诉主张继续履行合同，后法院判决合同准以解除。

本案交易背景是：

1、案涉房屋系原告购买的二手房，取得《不动产权证书》未满2年；

2、双方签订合同时西安已于2017年4月18日和6月28日分别出台限售政策，规定在限售区域内，无论是在2017年4月18日之前还是之后购买的二手住房，均须取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

【案件点评】
本案中原被告签订《西安市存量房买卖合同》时限售政策已经生效实施，且经审理查明事实显示，双方签订合同时，对于该房屋《不动产权证书》未满2年的情形均为明知，即涉案房屋产权证不满两年按限售政策不能上市交易的事实情形，虽然不影响双方签订的合同的法律效力，但会直接影响合同的履行，系合同事实上不能履行的客观障碍，对于继续履行合同应持否定性意见。

针对类似本案在限售政策施行之后双方签订合同进行交易的情形，浙江省高院曾发布意见对此进行明确，在《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第七条规定：“调控政策实施后……双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”

由于住房限售政策本身并非法律、行政法规，该类违反限售政策的合同可能有损的法益也尚未达到国家利益和社会公共利益的程度，且买房本身并非法定意义上的非法目的，所以对于此类合同不宜适用合同法52条的规定确认无效，对于此类合同的否定性评价在法律适用上得从合同解除的路径中寻求突破。

合同法94条规定的合同解除的情形中前四种情形与此类合同不相吻合，该条尚有“法律规定的其他情形”的兜底条款，那么切合此类合同的“法律规定的其他情形”是哪些，可以合同法第7条不得关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定作为依据，支持解除。