业主拒绝协调其前妻出面配合办理产权过户，买家向法院起诉主张强制过户获支持

律师观点分析

【基本案情】：

2018年3月12日，买家小G与业主Q先生通过中介公司居间签订《房屋买卖三方合同》购房。

2018年3月29，双方办理网签手续；其后，双方签订《二手房交易结算资金监管协议》，买家小G安排房屋交易款缴存及划转；2018年4月13日，房屋交易资金全额支付至监管账户。

2018年4月14日，买家小G缴纳房屋交易契税等税费后，与业主Q先生共同去办理房屋过户手续时，被西安市不动产登记服务中心工作人员告知：该房屋购买时间为业主Q先生与G女士婚姻存续期间，办理房屋过户手续需G女士签字，后该中心向业主出具不予受理通知书。

该房屋的背景情况是：购买时间为2001年6月，其时为业主Q先生与G女士婚姻存续期间；2001年11月，业主Q先生与G女士协议离婚，双方通过离婚协议书明确：该房屋归业主Q先生所有。

鉴于此，买家小G积极与业主Q先生协商，希望其对西安市不动产登记服务中心不予受理通知提起复议，或联系其前妻出面办理，但均无结果。

在2018年5月5日，业主Q先生突然向买家小G通知解除双方签订的《房屋买卖三方合同》，理由是西安市不动产登记服务中心答复无法办理房屋过户手续、合同客观上履行不能。

至此，买家小G联络到李永强律师，要求依法维权，后律师团队以最快的速度梳理案情，收集证据，制定诉讼方案，向雁塔区法院提起诉讼，要求业主Q先生继续履行《房屋买卖三方合同》并协助办理房屋所有权转移登记手续。

后法院经审理认为，交易房屋产权清晰，确属业主Q先生所有，《房屋买卖三方合同》无履行不能情形，应予继续履行，业主Q先生应协助过户并交付房屋。

【案件点评】

本案的成功代理，得益于几个案件节点的把握：

第一、诉讼过程中，及时对涉案房屋采取诉讼保全进行查封；虽然交易房屋已经经过网签，并与业主签订有资金监管协议，一房二卖的可能性被否定，但仍然存在可能的房屋被恶意设置权利负担的可能比如被司法查封，因此为确保案件结果，采取诉讼保全是必要的；

第二、对于不动产登记部门要求业主前妻到场配合这一客观情形，是否构成合同履行的客观障碍，庭审开始时，主审法院一度有观点，此类案件必须经前置的离婚析产程序，才能要求继续履行，并在开庭时向代理人李永强律师释明是否变更诉讼请求为解除合同主张赔偿，对此，除了坚定地坚持诉请并阐释诉讼主张有充分的事实法律依据外，另外代理人在庭后搜集超过十份与本案案情类似的判决案例，帮助法官厘清案件审理思路，为最终的胜诉判决垫定基础。

下文为庭审结束后代理人李永强律师向主审法官递交的代理意见，能更为具体地呈现本案事实及庭审双方论辩对抗情况：

一、《房屋买卖三方合同》（下简称《三方合同》）合法有效，且合同绝大部分内容已得到实际履行，继续履行合同主张应予支持。

1、涉案房屋属业主Q先生个人所有，《三方合同》合法有效。

庭审证据《不动产权证书》以及《离婚协议》内容能够证实，业主Q先生系涉案房屋唯一所有权人，业主Q先生在反诉状及庭审陈述亦始终明确其对涉案房屋拥有完全的处分权，因此业主Q先生出售房屋不存在无权处分情形，双方签订的《三方合同》合法有效。

2、《三方合同》大部分内容已经得到实际履行。

合同签订后，双方已依约办理了网签并签订了资金监管协议，买家小G交付合同首付款后，即与银行办理了贷款将剩余房款依约交付至资金监管账户，于2018年4月将过户交易涉及的契税、个人得所税以及增值税全部缴清，并在2018年5月开始安排按月向银行偿还贷款，至今已还款了7个月，目前《三方合同》除所有权转移登记以及房屋交付之外的合同内容已经得到实际履行。

3、涉案房屋至今未能过户至买家小G名下，系业主Q先生迨于履行合同义务所致，其应当依约继续履行《三方合同》。

在双方办理涉案房屋所有权转移登记手续过程中，西安市不动产登记服务中心要求业主Q先生前妻到场配合，并于2018年5月9日向业主Q先生出具书面《不动产登记不予受理告知书》，该通知书向业主Q先生明确告知涉案房屋过户的解决途径有：途径一、业主Q先生与前妻高爱玲共同去办理；途径二、向行政复议机关申请行政复议；途径三、向人民法院提起行政诉讼。但至今业主Q先生并未采取其中任何一种途径解决涉案房屋产权过户问题。

业主Q先生与买家小G签订《三方合同》出售房屋，保证房屋权属清晰并协助办理过户是其所负当然的合同义务，但业主Q先生始终拒绝联系其前妻到场配合，且不采取其他救济措施导致至今房屋产权到能过户至买家小G名下、房屋至今未能交付居住使用，其理应继续履行合同。

二、本案中，并不存在约定或法定的合同解除情形，业主Q先生反诉主张解除合同无事实及法律依据，不应予以支持。

《三方合同》并未约定解除权条款或合同解除条件，本案中不存在约定解除情形，亦无法定解除情形。西安市不动产登记服务中心要求业主Q先生前妻G女士共同到场办理的情形并不构成《三方合同》客观上履行不能，在此情况下，如业主Q先生愿意积极履行合同，其本有多种救济途径可用来解决产权过户问题，但业主Q先生却选择在2018年5月9日《不动产登记不予受理告知书》出具之前，在2018年5月5日即向买家小G发送解除合同通知，此后即拒绝继续履行合同，其行为显然属于迨于履行合同义务的违约情形。依《合同法》94条规定及相关法理可知，法定解除权应当由守约方享有，排除违约方对于法定解除权条款的适用，因此本案中业主Q先生无权主张解除合同，无论是基于其发送解除合同通知或是提起反诉主张解除合同，均不应产生合同解除的法律效力。

从另一方面而言，如果人民法院最终对业主Q先生解除《三方合同》主张予以支持，将出现对买家小G极其不公平的局面，而且结果极有可能会导致买家小G与按揭银行之间产生新的纠纷，与定纷止争的法律功能不符。

综前所述，鉴于庭审证据能够充分证明涉案房屋确属业主Q先生所有，《三方合同》内容合法有效，部分内容也已获得实际履行，且继续履行并不存在不能履行情形；此外，涉案房屋业主Q先生早已搬离腾空，后续房屋交付亦不存在现实障碍，因此业主Q先生应继续履行合同、协助办理房屋所有权转移登记手续，并依合同第五条约定在“过户成功后15个工作日内”向买家小G交付房屋。