开发商上诉主张违约金标准过高要求调整，二审法院采纳本律师观点判决驳回上诉、维持原判

律师观点分析

【案情简介】

    柯先生与倪女士在2013年初在西安城南一楼盘处看中一个套房子，与该开发商签订了商品房买卖合同并交清了房款，另签订了精装房委托装修协议，合同约定是在2014年12月31日前交房。

    但随后在该楼盘还未建设完，开发商就被施工企业给起诉了，且在起诉时直接采取了诉讼保全措施，开发商未还未出售的房屋全部被查封，导致开发商整个小区的建设进程瞬间瘫痪。柯先生与倪女士的精装房也在楼房封顶后再无进展。一直等到2017年上半年，开发商依然无任何进展动作，可时间距柯先生与倪女士合同约定收房日期已经过去快两年了，柯先生与倪女士通过朋友联系到本律师，碰面沟通，仔细查看了柯先生与倪女士的购房合同等资料后，判定逾期事实清楚，相应证据亦都齐备，遂确定向法院提起诉讼。

　　另外，在审查证据时，本律师发现在14年底房子未能如若交付之后，开发商曾于2015年11月29日向柯先生与倪女士发函告知，届时无法按期交房，希望取得谅解，并承诺会严格按照商品房买卖合同约定的逾期赔偿标准来承担责任，并另承诺会于2016年1月16日保证交房，如在该日期依然无法交房的，愿意按照《商品房买卖合同》约定标准的双倍来承担逾期交房责任。于是确定诉讼方案：按双倍标准向开发商主张逾期交房违约金赔偿。

    一审经由西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初6538号民事判决书按照双倍标准支持了柯先生与倪女士要求开发商承担逾期违约金的诉讼请求。

    一审宣判后，开发商提起上诉，主张一审法院判决要求其承担违约金标准过高，请求予以降低，并具体认为合同总价款为99万余元，而判决承担违约金为13万余元，占房款总额的13%，认为支付的违约金明显高出因逾期交房产生的实际损失，要求根据合同法114条以及最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（二）第29条的规定，要求降低违约金。

    二审庭审中，本律师提交答辩主张：开发商主张承担违约金的标准过高，无事实和法律依据，不应予以支持；具体答辩意见：1、柯先生与倪女士与开发商签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任的承担标准有明确约定：自该商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向柯先生与倪女士支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定内容系双方真实意思表示，合法有效，一审法院依此约定内容进行判决是正确的。2、因开发商逾期交房给柯先生与倪女士造成的实际经济损失，远远超过《商品房买卖合同》中约定的违约金。双方在合同中约定开发商应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但开发商至今未予交付房屋，导致柯先生与倪女士产生房租损失、交通费用损失以及其他扰乱生活计划的经济支出损失，双方合同约定的违约金远远不能弥补该些损失，因此本案情况并不符合《合同法》第114条第2款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的”的情形。3、依据《民事诉讼法》第64条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，开发商对其违约金标准过高的主张负有举证责任，但开发商并未能提供有效证据证明违约金高于逾期交房给柯先生与倪女士造成的实际损失，因此不能适用《合同法》第114条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定，对于开发商主张违约金标准过高要求予以减少的诉讼请求不应予以支持。

    最终本律师的答辩意见获二审法院支持，二审判决驳回上诉、维持原判。

　　【律师观点分析】

    《合同法》第114条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定是指，约定的违约金标准与实际造成的损失之间相对比，明显过高的情况下，当事人可以请求人民法院予以调整。

    而本案中，开发商针对其上诉主张提供的事实，一方面没有证据支持，另一方面，其列举了房屋总价款为99万余元，而判决承担违约金数额为13万余元，占房款总额的13%，房屋价款与实际造成的损失数额是两个概念，据此并不能支持其认为支付的违约金明显高出因逾期交房产生的实际损失，概念存在偏差，因此二审法院对其上诉主张不予支持亦在预料之中。

注：本文章裁决书全文请按标题在律师相册中查找