未能兑现承诺，开发商得必须依约承担违约责任

律师观点分析

【委托代理人】李永强，陕西德伦律师事务所律师

【案情简介】

2013年，房某某女士在西安某当地开发商企业开发的城南某秀府小区，决定购买一套房子，当时也很审慎地查看开发商的证件手续，而且在2013年时已经有一部分楼已封顶的样子，所以觉得一切OK没问题后，与该开发商签订了商品房买卖合同，也交清了房款，另签订了精装房委托装修协议，合同约定是在2014年12月31日前交房。

房某某女士满心欢喜一心等着到时收房。可没想这个小区还没建设完，开发商就被施工企业给起诉了，同时未出售的房屋全部被查封，导致开发商瞬间动作瘫痪，小区的建设停滞。

房某某女士的精装房也在楼房封顶后再无进展。一直等到2017年上半年，开发商依然无任何进展动作，可时间距房某某女士合同约定收房日期已经过去两年多了，房某某女士通过朋友联系到本律师，碰面沟通，仔细查看了房某某女士的购房合同等资料后，判定逾期事实交房清楚，要求按照合同约定标准承担逾期交房违约金。

另外，在审查证据时，本律师发现开发商曾于2015年11月29日向房某某女士发函告知，届时无法按期交房，希望取得谅解，并承诺会严格按照商品房买卖合同约定的逾期赔偿标准来承担责任，并另承诺会于2016年1月16日保证交房，如在该日期依然无法交房的，愿意按照《商品房买卖合同》约定标准的双倍来承担逾期交房责任。于是确定诉讼方案：按双倍标准向开发商主张逾期交房违约金赔偿。

庭审中虽然开发商抗辩称违约金已经过2年的诉讼时效期间，但因其曾于2015年发函作出意思表示，愿意承担相应违约责任，因此此时诉讼时效即行中断，重新起算。

本案最终经由西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6549号民事判决书按照双倍标准支持了房某某女士要求开发商承担逾期违约金的诉讼请求，取得预期结果。

【律师观点分析】

一般情况下，《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金条款为：自该商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日目，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。那么在实践中，通过向法院提起诉讼或向仲裁委提请仲裁的时候，得依据该每日万分之一的违约金标准来主张，而本案中，房某某女士平日注意整理相关文件，开发商当时在楼房外张贴的一张公开承诺函被房某某女士细心收集起来，该证据能够证明开发商有做出承诺至延期日期未交房的情况下，依照商品房买卖合同的双倍标准来承担。

因此，对于本房产纠纷案件，其中一个重要的问题，是房某某女士签订合同在2013年，合同约定交房期间为2014年底，那么如果没有后后续开发商发函承诺的话，其中开发商庭审中主张部分违约金已过诉讼时效期间是有可能获得法院支持的。

因此，作为业主，可以不是特别精通相关法律法规，但一定要有证据意识，一些与所购房相关的比如小区规划平面图、甚至是开发商张贴的广告宣传效果图，有时候都是至关重要的证据，能起到大作用。逾期交房违约金可以是从2014年底一直计算至2017年而不超过2年的诉讼时效期间，只要开发商承诺承担逾期责任！

注：本文章裁决书全文请按标题在律师相册中查找