逾期交房违约金的诉讼请求能否表述为“计算至实际交付之日止”？

律师观点分析

逾期交房违约金的诉讼请求能否表述为“计算至实际交付之日止”？

【委托代理人】李永强，陕西德伦律师事务所律师

【案情简介】

徐女士在2013年时，在西安房价还是处在一个非常低位的时候，在西安城南看准了一个楼盘，觉得交通、地段儿周围环境各方面都很好，决定购买陕西某房地产开发商开发小区一套房子，当时也很审慎地查看开发商的证件手续，又观察到已经有一部分楼已封顶的样子，所以觉得一切妥当应该没太大风险，于是在2013年上半年，与该开发商签订了商品房买卖合同，也于2013年6月17日付清了全部购房款，因为双方约定的是精装房，又应开发商要求另行签订了精装房委托装修协议，其中对精装的标准等进行了明确细致的约定，双方约定是在2014年12月31日前交房，徐女士满心欢喜一心等着到时收房入住。

可没想该小区还未建设完成，开发商就被施工企业诉至法院，同时小区未出售的房屋全部被查封，导致开发商瞬间运作瘫痪。徐女士的精装房也在楼房封顶后再无进展。一直等到2017年上半年，开发商与施工企业的案件还无在如火如荼进行中，依然无任何实质进展，可时间距徐女士合同约定收房日期已经过去两年了，徐女士通过朋友联系到本律师，碰面沟通后，仔细审查看了徐女士的购房合同、交款凭据等资料后，判定逾期事实清楚，要求承担逾期交房违约金是没有问题的。

另外，在审查证据时，本律师发现开发商曾于2015年11月29日向徐女士发函告知，届时无法按期交房，希望取得谅解，并承诺会严格按照商品房买卖合同约定的逾期赔偿标准来承担责任，并另承诺会于2016年1月15日前保证交房，如在该日期依然无法交房的，愿意按照《商品房买卖合同》约定标准的双倍来承担逾期交房责任。于是确定诉讼方案：按双倍标准向开发商主张逾期交房违约金赔偿。

另一个需要确定的问题是，违约金计算的截止期限如何确定，其时与徐女士沟通本案立案时间宜定在是2017年4月中旬，那么问题来了，如何表述违约金的计算截止期限，有三个思路：第一个思路，本案计划在2017年4月中旬立案后，申请速裁，针对本案管辖法院西安市雁塔区人民法院的案件数量情况，预测开庭日期会在2017年5月上旬，那么将违约金的计算截止时间计算至2017年5月10日止；第二个思路，本案被告开发商，立案当时通过了解还有数起案件在进行过程中，其采取的策略之一便是拖时间，因此预估本案无论一审结果如何，开发商一定会上诉本案一定会进入二审，预测本案二审结束的一个时间点，计算至那个时间点；第三个思路，是考虑到在立案当时开发商状况依然没有实质性改观，小区建设处于停滞状态，交房时间仍无法预期，因此，将违约金的给付请求表述为“计算至实际交付之日止”，其时与徐女士释明，该违约金的请求并不完全等同于类似民间借贷案件中的金钱给付行为，毕竟实现正常交房是需要房屋出卖人与买受人双方行为才能完成，但鉴于作为起诉的请求，并不会产生案件受理费的额外支出，而且能解决前两种思路中“预测”时间的不确定性，因此最终与徐女士确定采用第三种思路来进行诉讼请求的表述。

本案最终经由西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6548号民事判决书按照双倍标准、计算至一审开庭之日即2017年5月9日，支持了徐女士要求开发商承担逾期违约金的诉讼请求，取得了预期结果。

【律师观点分析】

本案庭审进行中，在立案时依然没有交房的情况下，就逾期交房违约金给付计算的截止时限，法官的观点与律师当初的分析是一致的，即由于开发商交房不是单方面即能够完成的，需要房屋买受人收房行为的配合才能完成，因此法院判决不会支持“计算至实际交付之日止”的请求，但该诉请的表述是可取的，能够避免贸易以预判相应日期的不准确性，又能最大程度地保障原告徐女士所能争取到的合法权益。

另外，一般情况下《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金条款为：自该商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日目，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。那么在初中，通过向法院提起诉讼或向仲裁委提请仲裁的时候，得依据该每日万分之一的违约金标准来主张。而本案中，徐女士平日注意整理相关文件，开发商当时在楼房外张贴的一张公开承诺函被徐女士细心收集起来，该证据能够证明开发商有做出承诺至延期日期未交房的情况下，依照商品房买卖合同的双倍标准来承担。

因此，对于房产纠纷案件，作为业主，可以不是特别精通相关法律法规，但一定要有证据意识，一些与所购房相关的比如小区规划平面图、甚至是开发商张贴的广告宣传效果图，有时候都是至关重要的证据，能起到大作用。

注：本文章裁决书全文请按标题在律师相册中查找