律师观点分析

上诉人贺XX、贺XX因与被上诉人惠州市惠城区人民政府、惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室国有土地上房屋征收补偿行政纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13行初60号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原告贺XX、贺XX的一栋房屋位于惠州大道马安新XX南侧绿化带项目范围内。2014年7月19日，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室发布《关于发布<惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议实施方案>（征求意见稿）》，并在网上公布。2014年9月9日，惠州市惠城区人民政府发布《关于召开惠州大道马安新XX南侧绿化带项目用地上房屋征收与补偿安置政策听证会的公告》，征求公众意见。2014年9月10日，惠州市惠城区人民政府在惠州日报上公告听证时间和地点。2014年9月18日，惠州市惠城区人民政府组织被征收房屋的业主进行听证，贺XX也到场参加听证。2015年3月31日，惠城区人民政府在网上发布《关于发布惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收决定的公告》，并附《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》，该《安置实施方案》其中的第六条第（二）项第2目载明：“2、对国土房产“两证”齐全且产权登记为非住宅的房屋，以分类评估的市场价值给予货币补偿；产权登记为住宅的房屋，在本方案征求意见稿发布前实际用作商业经营的，被征收人能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，经区直有关部门调查认定后，按照“住改商”的政策以分类评估的房屋市场价值的70％给予补偿。”2015年4月2日，惠城区人民政府在《惠州日报》上发布《关于发布惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收决定的公告》。2015年4月15日，贺XX代贺XX投票选定评估机构是惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司。2015年12月11日，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对贺XX房屋应用比较法、收益法、成本法进行评估，确定评估价对象在价值时点房屋（住改商）征收评估价值为306XXXX0193元。2016年1月18日，贺XX、苏XX夫妇共同公证委托缪XX代理惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置事项：1、代为前往银行、房产、国土部门办理按揭贷款的清偿手续、房地产注销抵押登记手续，并领取房地产权证、国有土地使用证及银行的有关手续，代为缴交相关的合理费用；2、代为与房屋征收部门签署《房屋征收与补偿安置协议》，领取征收补偿款等一切在拆迁征地补偿部门办理的有关手续，并签署相关文件；3、由上述房屋在银行抵押之中，由受托人全权处理委托人的债务清算事宜，受托人将上述房地产的补偿征收款项偿还所欠银行借款，解封房产抵押证件交由房屋征收部门后，剩余补偿款拨付到受托人缪XX在中国XX（卡号：60138XXXX1XXX）账号上，由受托人与委托人一起进行债务的清偿处理事宜。受托人在授权范围内，以委托人的名义所签署的相关有效文件，委托人均表示认可。委托期限至上述委托事项办理完结时止。受托人无转委托权。受托人在以上委托事项和权限范围内产生的法律责任由委托人承担。2016年4月22日，被告惠城区人民政府、被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室与原告贺XX及其代理人缪XX、刘XX签订一份《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置》，约定，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室征用原告拥有的坐落在惠州市惠城区马安镇新XX2、3、4、5、6、7号，征收编号MALHD-A26，国土证号惠府国有（2009）第130XXXX0030、惠府国有（2009）第130XXXX0031、惠府国有（2009）第130XXXX0032、惠府国有（2009）第130XXXX0033、惠府国有（2009）第130XXXX0034及惠阳府国用（2002）第132XXXX0086号，房产证号粤房地证字第CXXX号、粤房地证字第CXXX号、粤房地证字第CXXX号、粤房地证字第CXXX号、粤房地证字第CXXX号、粤房地证字CXXX号，产权证记载总建筑面积3755.50平方米：套内建筑面积2907.91平方米（实测总建筑面积4470.21平方米，实测套内建筑面积4470.21平方米），合同双方确认现状为商业用途，房屋结构框架，还扩建有结构为框架的厨房面积287.49平方米。被征收房屋货币补偿总金额358XXXX2970元。评估报告是被告委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该评估公司是按成本法进行评估。同日，被告惠城区人民政府、被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室与原告贺XX、缪XX签订《被征收房屋补偿款确认表》，确认：房屋、简易房、地上附着物价值补偿款金额312XXXX8507元；搬迁奖励金金额XXX元；搬迁补助金额157943元；过渡期安置补助费及停产停业损失补助金额358XXXX2970元。2016年4月22日，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室将惠正房地评字[2015]第05153-MALHD-A26号、A26-1号《房屋分户报告》受送达人贺XX、贺XX，送达回证上有缪XX、贺XX签名。2016年5月25日，贺XX、缪XX在《被征收房屋确认书》上签名，于2016年5月25日已主动腾空房屋。2017年8月23日，原告贺XX、贺XX因不服评估补偿金额向原审法院提起本案行政诉讼。开庭中原告贺XX、贺XX变更诉讼请求为：1、撤销2016年4月22日原、被告双方签订的惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议：2、被告承担本案诉讼费用。开庭时，原告要求对其酒店后面2000平方米土地一并进行征收补偿。
原审法院另查明：惠州XX公司领取《营业执照》，主营：销售，娱乐场所经营，旅馆等经营范围。领取《税务登记证》、《特种行业许可证》。
原审法院认为：本案系国有土地上房屋征收补偿纠纷案件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。……”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。……”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。……”本案中，为确保马安中XX即城市新区建设项目的顺利进行，推进城市建设，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室发布《关于发布<惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议实施方案>（征求意见稿）》，广泛征求利害关系人和社会公众的意见。惠州市惠城区人民政府发布《关于召开惠州大道马安新XX南侧绿化带项目用地上房屋征收与补偿安置政策听证会的公告》，后举行了听证会，其中原告贺XX参加该听证会。惠城区人民政府在惠城区人民政府在《惠州日报》上发布《关于发布惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收决定的公告》，并在互联网上发布《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》，该公告载明被征收人的行政复议、行政诉讼权利等事项，但原告贺XX、贺XX未在公告60日内申请行政复议及在六个月内提起行政诉讼。为合理确定被征收房屋的价值，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室组织被征收人推荐评估机构，由过半数被征收人票决通过选定房地产价格评估机构，出具估价报告。被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室也将《房屋分户报告》送达给原告贺XX及其委托代理人缪XX，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室、马安镇人民政府与原告贺XX及其代理人缪XX签订《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置》，并自行搬迁，故《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置》并无违法法律禁止性规定，应为有效，依法应受法律保护，原告申请撤销《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》，依法无据，该院应予驳回。
关于涉案房屋的征收补偿标准、补偿方式问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。……”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”本案中，惠城区人民政府在网上发布《关于发布惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收决定的公告》（并附《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》），该《安置实施方案》其中的第六条第（二）项第2目载明：“2.对国土房产“两证”齐全且产权登记为非住宅的房屋，以分类评估的市场价值给予货币补偿；产权登记为住宅的房屋，在本方案征求意见稿发布前实际用作商业经营的，被征收入能够提供合法有效的工商营业执照和持续纳税凭证的，经区直有关部门调查认定后，按照“住改商”的政策以分类评估的房屋市场价值的70％给予补偿”。原告被征收的房屋属于“住改商”范围，被告惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室将惠正房地评字（2015）第05153-MALHD-A26号、A26-1号《房屋分户报告》受送达人给原告贺XX、其委托代理人缪XX。原告收到后并没有提出异议，也没有按《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，且在收取拆迁补偿款后，主动腾空房屋。故原告起诉认为征收补偿标准不合理等，请求撤销原、被告双方签订的《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》，理由不成立，该院不予采纳。
对于开庭时原告要求对其酒店后面2000平方米土地一并进行征收补偿的问题。该院认为，酒店后面2000平方米土地不是本案征收房屋及土地范围，故本案不作审理，其可另循法律途径解决。
综上所述，原告贺XX、贺XX的起诉请求不能成立，该院应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告贺XX、贺XX的诉讼请求。
上诉人贺XX、贺XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，上诉人的房屋无论是政府规划还是实际使用，都是商业性质的房屋，应按商业房进行补偿，不应按住改商70%折价，并且评估机构使用的评估方法不符合评估规范和法律规定，导致作出的评估价格不合理，上诉人在原审中要求撤销涉案协议符合法律规定。1、涉案房屋应按商业房进行评估与补偿。证据显示，马安镇政府在规划时是按商业街进行规划的，上诉人建房后全部用于经营酒店，上诉人是按商业用房缴纳的土地使用税和房产税。2、涉案协议签订的依据是评估报告，而评估报告未采用收益法进行评估，不符合法律规定、国家标准和最高最佳利用原则。二、原审法院适用法律错误。1、协议本身虽然没有违反法律禁止性规定，但所依据的评估报告存在重大问题，法院应当审查拆迁安置的整个程序，不应只审查协议。2、涉案协议属于行政协议，上诉人在规定的期限内起诉撤销，没有超过合同法规定的起诉期限。3、原审法院认为上诉人没有对分户报告提出异议，也没有向评估机构申请复核，因此认定征收补偿标准不合理，理由不充分。三、上诉人主张将酒店后面2000多平方米一并进行征收补偿，符合日常习惯和社会常理，原审法院不作处理明显没有依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求改判或发回重审。
被上诉人惠州市惠城区人民政府、惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室二审答辩称：一、原审判决认定事实清楚。被征收房屋登记的是住宅，改为商业用途，被上诉人按“住改商”的标准进行补偿是正确的，符合国务院办公厅关于《认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》精神和《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》内容。二、XX公司对涉案房屋作出的《房屋分户报告》，评估结构应当作为征收补偿的依据。XX公司是上诉人等选出来的、由被上诉人征收与补偿办公室委托的评估机构，其根据评估对象和当地房地产市场状况，选用比较法、受益法、成本法对涉案房屋进行评估，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定。上诉人未在规定的期限内对分户报告申请复核，已经认可评估结果。三、涉案协议是上诉人的真实意思表示，且房屋已被拆除，其请求撤销无事实根据和法律依据。四、上诉人要求被上诉人将酒店后面2000平方米土地一并征收补偿，没有法律依据。这部分土地权属不清，也不在协议约定的补偿范围，应待权属调查清楚后，再按程序进行价值评估和补偿。请求维持原判。
经审查，原审法院审理查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明：上诉人在原审法院庭审中承认收到被上诉人支付的涉案房屋征收补偿款。
本院认为：本案系国有土地上房屋征收补偿协议纠纷。上诉人贺XX、贺XX以其对涉案协议即《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》中关于被征收房屋的市场评估价值（条款）存在重大误解和显失公平为由，向原审法院起诉请求撤销该协议。经查，涉案协议关于房屋及其装饰装修的市场评估价值是由包括上诉人在内的被征收人从四家评估机构中投票选出来的惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司，依照《国有土地上房屋征收评估办法》和《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》的相关规定进行评估。上诉人在收到XX公司作出的《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上房屋征收评估估价报告贺XX、贺XX（房屋编号：MALHD-A26）房屋分户报告》后，不仅未按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款关于“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，对涉案房屋价值评估程序、评估方法及其评估结果提出复核申请或者鉴定申请，而且，在与惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室委托的惠州市惠城区马安镇人民政府签订涉案补偿协议时，也未就有关评估程序、方法及其结果提出异议，应当认定上诉人对涉案房屋价值的评估结果的认知是充分的，对涉案协议关于房屋补偿金额的约定是自愿、公平的，不存在所谓“重大误解”或者“显失公平”的情形。
另外，证据事实表明，除涉案协议外，上诉人及其委托代理人还另行签收了一份经被上诉人签章同意的《惠州大道马安新XX南侧绿化带项目国有土地上被征收房屋补偿款确认表》，进一步确认了涉案协议包括有关房屋补偿金额在内的主要内容，且在协议履行过程中，上诉人主动腾空并移交了涉案房屋，被上诉人随后也足额支付了协议约定的补偿款，履行了各自的义务，涉案协议已履行完毕，本案国有土地上房屋征收补偿法律关系终结。上诉人在该法律关系终结后又提起本案诉讼请求撤销涉案协议，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
此外，上诉人认为应将“酒店后面2000多平方米土地一并进行征收补偿”的主张，不属于本案审理范围，原审法院依法不作处理，并无不当。
综上，涉案协议系上诉人贺XX、贺XX的委托代理人缪XX与惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室及其受托人惠州市惠城区马安镇人民政府依据相关法律规定，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的书面协议，该协议中包括“被征收房屋货币补偿金额的确定及支付方式”条款在内的内容均系签约各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，原审法院确认其法律效力，并判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误的理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贺XX、贺XX共同负担。
本判决为终审判决。