杨马强律师
以结婚为目的买房，未结婚，房产如何分割？——从最高法案例看“不按出资比例”的裁判逻辑
引言
恋爱期间共同出资买房，登记在一方名下，本是为结婚准备的“爱巢”。然而，当感情破裂、结婚目的无法实现时，这套房子该如何分割？是按出资比例“明算账”，还是另有规则？
最高人民法院的一则入库案例（2022）最高法民再166号给出了明确答案：不能简单地按出资比例分割房屋增值收益。这一裁判规则，打破了很多人“谁出钱多谁拿得多”的朴素认知，也揭示了婚约财产纠纷与普通投资纠纷的本质区别。
一、案例回顾：从“按出资比例”到“综合酌定”
王某与姚某曾系恋爱关系。恋爱期间，双方以姚某名义购买了一套总价380万元的房屋，王某及其父亲共出资约197万元（含定金、房款、居间费），姚某出资约183万元（含银行贷款100万元），房屋登记在姚某名下。后双方分手，结婚目的无法实现。
王某起诉要求姚某按出资比例67.16%返还出资款及相应增值收益，一审、二审法院均支持了王某的请求，判决姚某返还506.93万元。但最高人民法院提审后，改判姚某返还350万元，并未按出资比例计算增值收益。
二、裁判要旨：为什么不能按出资比例分割？
最高人民法院在裁判理由中明确指出：
“双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩。”
这一裁判逻辑的核心在于：
1. 购房目的决定纠纷性质
本案中，双方购房的目的是“作为婚后共同居所”，而非“房地产投资”。因此，该纠纷属于婚约财产纠纷，而非普通的共有物分割或投资合作纠纷。婚约财产纠纷的处理，不能简单适用投资收益原则。
2. 感情基础与共同生活预期不可量化
恋爱期间的共同出资，往往掺杂着感情、信任和对未来共同生活的期待。如果机械地按出资比例分割增值收益，等于将一段感情关系“资本化”，忽略了双方在购房过程中付出的情感成本、时间成本以及对共同生活的合理预期。
3. 综合考量因素多于出资比例
最高人民法院指出，应当统筹考虑以下因素：
房款支付情况（双方实际出资额）
房屋增值情况
房屋登记、使用和维护情况
房地产限购政策对当事人的实际影响
双方是否存在借婚姻索取财物等情形
最终，法院综合全部案件事实，酌定姚某返还王某350万元，这一数额既考虑了王某的实际出资，也兼顾了房屋登记在姚某名下对其购房资格、贷款记录等产生的实际影响。
三、法律分析：婚约财产纠纷中的“公平”如何界定？
根据《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但仍是婚姻缔结过程中重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排，均以缔结婚姻为最终目的。
在婚约财产纠纷中，法院追求的“公平”不是简单的“按比例分配”，而是基于婚约目的的综合平衡。具体而言：
出资比例仍是重要参考，但不是唯一标准。法院会考虑双方的实际出资额，但不会将其与增值收益直接挂钩。
房屋增值收益的分配，需要考量房屋登记在一方名下对其产生的实际影响（如限购政策下的购房资格损失、贷款记录等）。
是否存在借婚姻索取财物，如果一方以结婚为名索取高额财物，法院可能支持全部返还。
四、实务建议：如何防范此类风险？
对于恋爱期间共同出资购房的情侣，建议：
书面约定产权归属：在购房前或购房时，双方签订书面协议，明确各自出资比例、产权份额以及分手后的处理方式。协议内容应清晰、具体，避免模糊表述。
保留出资凭证：所有出资（包括转账、现金、代付等）均应保留银行转账记录、微信聊天记录、收据等凭证，并注明款项用途（如“购房款”）。
考虑共同登记：如果双方均有购房资格，建议将房屋登记在双方名下，明确按份共有份额。这可以避免日后因登记在一方名下而产生的争议。
咨询专业律师：在涉及大额资产时，建议在购房前咨询专业律师，了解当地司法实践和裁判倾向，提前做好风险防范。
五、结语
“以结婚为目的买房”不是一场投资，而是一段感情的寄托。当感情破裂时，法律不能简单地用“出资比例”来清算一切。最高人民法院的这一案例，体现了司法对婚约财产纠纷中“感情因素”和“共同生活预期”的尊重，也提醒我们：在爱情中，既要用心经营感情，也要用法律保护自己。
杨马强律师 毕业于华东政法大学，2016年正式执业，杨马强律师执业以来办理了大量诉讼案件，在各类合同等民事纠纷、公司日常法律事务、刑事辩护等法律领域积累了丰富的实务操作经验，2022年被聘为吉林省法学会犯罪学预防研究会理事，2023年被评为长春市优秀青年律师，2024年被聘为吉林省律师协会民事法律专业委员会委员，2024年取得实习律师指导教师资格。