北京房产纠纷律师：按揭预售商品房买卖合同解除时，按揭贷款应当如何处理？

在以担保贷款为付款方式的商品房预售合同纠纷中，买受人因出卖人违约起诉要求解除商品房预售合同，同时又要求解除担保贷款合同的，人民法院应通知贷款银行作为第三人参加诉讼。  

贷款银行参加诉讼并提出独立的诉讼请求的，将贷款银行列为有独立请求权的第三人，出卖人违约程度达到解除条件的，应在判决解除商品房预售合同的同时，判决解除担保贷款合同，由出卖人退还买受人已付的全部购房款（包括买受人已付给出卖人的首期款及已向贷款银行偿还的贷款本金和利息），并由出卖人直接向贷款银行偿还买方尚欠的贷款本金和利息。  

贷款银行参加诉讼但未提出独立诉讼请求的，列为无独立请求权的第三人。出卖人违约程度达到解除条件的，应判令解除商品房预售合同，由出卖人返还买受人已付全部购房款，并向买受人支付违约金及（或）赔偿买受人所受全部损失；但对担保贷款合同不做处理，留由担保贷款合同的当事人另循法律途径解决。

我国金融信贷体系的发展完善及人们消费观念的改变，通过银行按揭、分期付款的方式预购商品房的现象已逐渐普及。近年来，法院受理的牵涉到担保贷款的商品房预售合同纠纷案件越来越多。在商品房预售合同及担保贷款合同签订后，因迟延交楼、不能交楼或因开发商其他的根本违约行为，致使房地产预售合同达到法律规定或合同约定的解除条件时，购房方起诉要求解除商品房预售合同的，担保贷款合同应如何处理？《商品房买卖司法解释》第二十四条及第二十五条规定，是法院在处理上述问题时的原则性、基础性依据。但该规定比较原则和抽象，不易操作。为指导审判实践，特提出上述具体意见。  

关于担保贷款合同与商品房预售合同的关系，有人认为，签订担保贷款合同的根本目的是为了支付购房款，并且，担保贷款合同是在商品房预售合同的基础上、根据商品房预售合同中有关付款方式的条款而签订的，其实质就是商品房预售合同的付款协议，具有从属性，是从合同。我们不同意该观点。担保贷款合同虽是为支付购房款而签订，但其所体现的是购房方和贷款方之间的借贷、抵押关系以及开发商与贷款人之间的保证关系，而商品房预售合同仅仅体现买卖双方的房屋买卖关系，二个合同所体现的法律关系显然不同。所以，二者是两个独立的合同，不是主从合同的关系。  

如法院判决解除商品房预售合同，担保贷款合同应如何处理？根据审判实践，大体可分两种情况进行处理：第一，贷款银行作为有独立请求权第三人参加诉讼并要求买卖双方提前偿还所有贷款本金和利息的，担保贷款合同应同时解除。第二，如贷款银行虽作为第三人参加诉讼但未提出独立诉讼请求，则法院对担保贷款合同法律关系不做出处理，而应留由当事人另循法律途径解决，以保障担保贷款合同当事人的合同权利以及选择合同救济方式的权利。  

关于在商品房预售合同和担保贷款合同同时解除的情况下，应由谁向贷款银行偿还尚欠的贷款本金及利息的问题。有人认为，在商品房预售合同和担保贷款合同同时解除时，开发商应将全部购房款退还给购房方。对于贷款银行尚未收回的贷款本金及利息，则当然应依照《担保法》的有关规定和担保贷款合同的约定，由购房方（即担保贷款合同的借款人）对贷款银行承担第一还款责任，由开发商承担保证还款责任。我们认为，如因开发商的违约行为导致解除房地产买卖合同及担保贷款合同，则开发商应退还购房方的首期款及购房方已向贷款银行支付的几期按揭款本金及利息。而对于尚欠银行的贷款本金及利息，则应直接由开发商向贷款银行清偿，购房方不承担清偿责任。理由是：（1）导致房地产预售合同及按揭贷款合同解除的过错责任全部在于开发商，购房者没有任何过错或违约行为，没有承担民事过错责任或违约责任的基础；解除房地产预售合同是购房方依法、依约行使自己合法权利的结果，如果仍将偿还贷款的责任加于购房方，将使无过错的购房者刚从一个深渊里解脱出来又掉进另一个深渊，对购房者极不公平。（2）直接由开发商向贷款银行归还尚欠贷款本金和利息，并不影响贷款人的利益。首先，银行对房屋享有合法有效的抵押权，在开发商无偿还能力时可以通过实现抵押权收回贷款。其次，按照商业惯例，银行在为某一开发商提供整个楼盘的按揭贷款业务时，往往要求开发商提供一定数额的按揭保证金存放在该行，在开发商不履行义务时可迳直扣划保证金来收回贷款。