根据《民法典》关于合同无效情形的规定以及《商品房屋租赁管理办法》第六条，房屋租赁合同无效的情形分为七种：（1）未经竣工验收的房屋出租；（2）违章建筑的房屋出租；（3）被确定为拆迁的房屋出租；（4）未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的房屋；（5）未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；（7）租赁期限超过20年，超过部分无效。
而对于超过租赁期间转租的合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条曾规定超过部分的约定无效。故实践中，许多次承租人据此主张其签署的租赁合同无效。
然而，《民法典》第717条并未采取司法解释的观点，而是规定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，也即在不存在其他合同无效事由的情形下，超出部分的约定亦为有效，仅仅对出租人不产生效力，出租人可以根据物权主张返还原物，次承租人则可以依据有效的合同约定主张承租人承担违约责任。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，民法典施行前成立的合同如果适用当时的司法解释无效而适用民法典有效的，则适用民法典规定。因此，对于超出剩余租赁期限的转租约定，应合法有效，前述司法解释不再适用。次承租人主张认定合同无效的，法院不予支持，但其可以要求承租人承担违约责任。