婚前个人房产婚后的增值部分是否属于夫妻共同财产

作者：吴勇

　夫妻一方财产在婚后的收益主要包括：孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法司法解释（二）》明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产，但对孳息和自然增值这两种情况没有作出明确规定。但《婚姻法司法解释（三）》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。该条款明确规定了夫妻一方个人财产在婚后产生的自然增值不属于夫妻共同财产。什么是自然增值，婚前个人所有的房屋，在不改变状态的情况下实现的增值，就是自然增值。一旦改变状态投入生产经营，所获得的增价性质就会发生变化，也就是说，这个时候的增值，就可能是夫妻共同财产。
最近，遇到几起婚姻纠纷案件，有咨询的，有准备起诉到法院的。问题是：婚前个人房产在婚后的增值部分，到底是不是夫妻共同财产？答案是，要分情况，区别对待。

婚前个人房产婚后的增值部分是否属于夫妻共同财产还是个人财产？要求认真分析其升值的原因，根据其升值原因的性质，确定其增值部分的归属。
　　第一，如果在夫妻共同生活期间，双方对该房屋进行了装修，维护管理，导致该房屋升值，那么，按照民法的“添附”理论，该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。
　　第二，如果在夫妻共同生活期间，房地产行情发生变化、地价升值，从而导致该房屋价值增长，那么，按照投资风险效益的原理，其增值部分应属于原夫或妻一方所有。
　　第三，如果婚前所买房屋在婚后有共同还贷的，夫妻一方对共同还贷部分所对应的房屋增值份额应该享有补偿权。

第四、如果婚前夫、妻一方个人所有的房屋，婚后对该房屋进行出租，所得收益（租金），属于投资经营收益，根据婚姻法规定及相关理论，应当属于夫妻共同财产。
所以，对夫妻离婚不动产财产分割纠纷案件，既要认真查清涉案房产的购买时间、款项支付情况、取得房产证时间及双方结婚时间，在双方对不动产增值部分归属产生纠纷时，认真分析该房产增值的根本原因。