律师观点分析

　　上诉人（原审原告）杨某。

　　委托代理人徐丽萍，北京市君致律师事务所西安分所律师。

　　委托代理人侯九龙，北京市君致律师事务所西安分所实习律师。

　　被上诉人（原审被告）西安XXX房地产开发有限公司。法定代表人王某某，系该公司董事长。

　　委托代理人柴伦继，系该公司职员。

　　委托代理人孙卫东，系该公司职员。

　　上诉人杨某因与被上诉人西安XXX房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第03176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某之委托代理人徐丽萍、侯九龙，与被上诉人XXX公司之委托代理人柴伦继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　经原审法院审理查明，2007年5月30日杨某（买受人）与XXX公司（出卖人）签订商品房买卖合同，购买位于西安市新城区解放路XXX国贸大厦1幢1单元14层11411号房屋，合同约定“出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（经房产开发商与监理公司综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）”。杨某房款已清，2009年11月31日XXX公司向杨某交付所购房屋。房产证至今未能办理。一审中经向杨某释明，杨某表示明确诉请第一项为请求XXX公司依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。

　　杨某于2015年8月诉至西安市新城区人民法院称，2007年5月30日其与XXX公司签订《商品房买卖合同》一份，合同登记号为：070022038，约定其购买XXX公司开发的位于西安市新城区解放路XXX国贸大厦房号为11411商品房一套。按购房合同约定，XXX公司应于交付房屋后360日内为其办理房屋权属证书。XXX公司交付所购房屋，其支付全部房款，交房已近六年，未能办理产权证。现诉至法院请求依法判令：一、XXX公司尽快为其办理房屋权属证书；二、XXX公司向其支付逾期办理房屋权属证书违约金1506.32元；三、XXX公司向其支付逾期办证给其造成的经济损失42851.1元。

　　XXX公司辩称，一、其公司所实施项目属于政府的处安项目，产证的办理有一定的特殊性和滞后性，该项目已列入西安市政府处安项目的遗留问题，房产证的办理不能按正常商品房手续进行；二、其公司同意按合同约定向杨某支付延迟办理房产证违约金1506.32元；三、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定合法有效，双方均应按合同履行，杨某请求其公司支付延期办证造成的损失，无法律规定及合同约定。同意向杨某支付延迟办理房产证违约金1506.32元，对杨某要求办理房产证、赔偿经济损失部分请求驳回。

　　原审法院认为，杨某与XXX公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，均应自觉履行。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。杨某已交纳购房款，XXX公司亦应按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，XXX公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，出卖人按已付购房款1%支付违约金，故杨某要求违约金之诉请，应予以支持。XXX公司称未能按期完成登记备案是因政府的处安项目性质造成，对此理由不予采信。双方已在合同中就未能办证的责任予以约定，故杨某要求赔偿逾期办证损失一节无事实及法律依据，其请求不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安XXX房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内协助原告杨某办理完毕西安市新城区解放路XXX国贸大厦1幢1单元14层11411号房屋所有权证的登记备案手续；二、被告西安XXX房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某逾期办证违约金1506.32元；三、驳回原告杨某其余诉讼请求。诉讼费909元，由被告西安XXX房地产开发有限公司承担。

　　宣判后，杨某不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院以其与XXX公司在合同中就未能办证的责任已有约定为由，认定其要求XXX公司赔偿逾期办证损失一节无事实及法律依据，属于适用错误。XXX公司违约办证事实清楚，应承担逾期办证违约金。但是该约定的违约金过低不公平。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，约定的违约金应当以造成的损失为参考，过高过低可以请求减少或增加。本案中其由于资金周转困难，因无法取得房屋产权证，致使房屋不能出售过户，给其造成极大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故其主张的损失42851.1元有法律依据，同时，XXX公司还应按上述标准向其支付从起诉之日至XXX公司办理产权证之日止，故请求二审法院撤销一审判决第三项，改判XXX公司向其支付逾期办证的经济损失42851.1元整，并承担本案诉讼费。

　　XXX公司辩称：其双方就迟延办证的违约金进行了明确约定，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被答辩人请求答辩人按其已支付房款总额依照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有法律规定有无合同约定。一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。

　　经审理查明，原审判决查明事实属实。

　　本院认为，XXX公司与杨某签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。XXX公司至今未将办理权属登记需要由其提供的资料报登记机关备案，构成违约，杨某要求XXX公司承担合同约定的违约金理由正当。但是其又以违约金约定过低要求赔偿损失，且未提供其损失的相应证据，故一审法院未予支持其损失的要求并无不当。杨某认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算，但其与XXX公司的合同中约定了违约金，故其请求不符合法律规定，其请求不应支持。综上，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费871元，由杨某承担。

　　本判决为终审判决。