律师观点分析

A诉B占有物返还纠纷一审民事判决书 四川省富顺县人民法院 民事判决书 （2015）富民一初字第892号 原告A，女，汉族，务农，住四川省富顺县， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 原告A，男，汉族，务农，住四川省富顺县， 被告A，男，汉族，务农，住四川省富顺县， 委托代理人A，富顺XX法律工作者， 被告A，女，汉族，务农，住四川省富顺县， 委托代理人A，富顺XX法律工作者， 原告A诉被告B占有物返还纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，本院于2015年3月16日依法追加原告A、被告B参加诉讼，原告A及委托代理人B，原告A，被告A、B及委托代理人C均到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称：2002年12月31日，原告A与自贡市XX公司签订营业房买卖合同，购买了坐落于富顺县板桥镇吉安XX某门面房，原告A与另一原告B原系夫妻关系，后因夫妻感情破裂，于2014年10月29日协议离婚；离婚后，原告才得知涉案门面房已被被告A、B占有，原告A作为该门面房的所有权人，为维护自身合法权益，故诉至法院，要求二被告返还该门面房， 原告A诉称：诉争门面房的基本信息属实，但该门面房早已经卖给了二被告，卖房一事是由二原告委托原告A的父亲B操办的，且出卖价格经过了二原告的同意，卖房的钱在扣除原告A所欠其父亲B的债务后，也由A转交给了原告B， 被告A、B辩称：二被告自2006年起租用二原告的门面房，二被告在租用该门面房过程中，听到原告A的父亲B与他人谈论卖门面房的事情后，就与A联系购买该门面房，A当时说卖房子需要经过原告B的同意，卖房时，A给原告B打过电话，也经过了二原告的同意才订立的买卖合同， 经审理查明：2002年12月31日，原告A与自贡市XX公司签订了营业房买卖合同，购买了坐落于富顺县板桥镇吉安XX某门面房一间，在2008年3月6日办理了房产登记，所有权人为原告A，购买该房屋时原告A与原告B系夫妻关系，双方于2013年10月29日在富顺县XX协议离婚，其离婚协议书中对夫妻共同财产作出了“共同财产坐落于富顺县XX二楼130平方米房屋（房屋产权正在办理中），双方自愿赠予次子A；无其他共同债权，”的约定，并未提及本案涉案门面房， 二原告于2008年曾委托原告A的父亲B出卖该涉案门面房和住房，其后，二原告外出务工时，将门面房交由A打理，出卖前，该门面房由被告A、B租用，并将房租交给A，二被告在得知原告A要出卖门面房一事后，向A表达了购房意向；A在征得二原告同意后，于2009年3月28日，与被告A签订了房屋买卖协议书，双方对房屋价款、过户手续、房屋设施、付款方式以及违约金均作出了约定，二被告也一次性付清了门面房价款96000元，房屋买卖协议书签字一栏注明：“甲方代表：A代”，该房屋买卖协议由A执笔书写，在场人有A、被告B， 被告A、B系夫妻关系，A与签订房屋买卖协议书时的在场人B系夫妻关系，原告A系二人之子， 上述事实有原、被告的陈述，原告A所提交的由富顺县XX出具的房产档案资料、二原告的离婚协议书，二被告所提交的房屋买卖协议书、涉案门面房的房权证和土地使用权证，以及证人A、B、C的当庭陈述予以证明， 本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有人有权追回，本案中，原告A要求被告B、C返还其占有门面房，其主张是否支持，关键要确认二被告是否系合法取得原告A、B所有的坐落于富顺县板桥镇吉安XX某门面房，下面从三个方面进行认定： 一、代理行为是否有效 根据我国法律的规定，公民可以委托代理人实施民事法律行为，而民事法律行为的委托代理，既可以是书面形式，也可以是口头形式，本案中，原告A于2008年提出过卖房意愿，在外出务工后将涉案门面房交由原告A的父亲B打理；二被告在得知二原告有卖门面房的意愿时，系该门面房的承租人，向A表达了买房意愿；由于二原告当时在外地务工，A通过电话的方式向二原告告知了门面房售卖价格为96000元，在征得二原告的同意后，A才代二原告与二被告签订了房屋买卖协议书，二原告通过电话的形式委托A代为卖房，A在代理范围以内与二被告签订房屋买卖协议书，且售房价格也征得了二原告同意，故A的代理行为是合法有效的， 二、房屋买卖合同是否有效； 根据我国法律规定，当事人可以委托代理人与他人订立合同，依法成立的合同，自成立时生效，A受二原告的委托代为办理门面房买卖事宜，并于2009年3月28日在征得二原告同意的情况下与二被告签订了房屋买卖协议书；双方对房屋价款、过户手续、房屋设施、付款方式以及违约金均作出了约定，均符合我国法律的规定，且房屋价款也符合当时门面房的市场价格，并不存在恶意串通损害第三人利益、违反法律禁止性规定等合同无效情形，故A代二原告与二被告签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，且符合法律规定，房屋买卖协议书是有效的买卖合同， 三、合同双方应当遵循诚实信用原则， 根据我国合同法规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，2013年10月29日，原告A与原告B协议离婚，在离婚协议中并未涉及本案涉案门面房，原告A在庭审中称之所以未在离婚中处理该门面房，是因为其认为该门面房是其私产，不需要进行分割，但在二原告离婚后的一年多的时间里，原告A并未对门面房行使管理权，而且在这期间二被告一直占有该门面房，原告A也从未过问，原告A的行为，明显不符合常理，2009年3月28日，A已代二原告与二被告签订房屋买卖协议书，二被告也向二原告交付了合同约定的房屋价款96000元，二原告亦向二被告交付了门面房，双方各自履行了房屋买卖的主要义务，而原告A现要求二被告返还门面房，已经违反了合同的诚实信用原则，故对原告A要求返还门面房的主张，本院不予支持， 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 本案受理费2150元，由原告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院， 审判长宗毅然 审判员王致谢 人民陪审员A 二〇一五年五月三十日 书记员B 适用法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为， 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任， 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理， 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式， 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章， 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任， 二、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则， 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力， 当事人依法可以委托代理人订立合同， 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效， 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定， 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 三、中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、适用、收益和处分的权利， 四、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，A在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果