上海邦信阳中建中汇律师事务所 袁晓波律师 刁文静律师
《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。 民法典物权编此条规定即为新确立的居住权制度，是一项法定的用益物权。居住权制度的设立，增加了权利人对房屋的占有、使用形态，其物权属性也将对房地产买卖、交易以及租赁产生重大影响。
那《民法典》施行之后，居住权制度在实际应用中，会碰到哪些具体的实务法律问题？笔者根据《民法典》关于居住权制度的规定，试对该问题探讨一二。
问题一、居住权制度实务应用的情景可以有哪些？
笔者认为，居住权制度典型的应用场景可以有以下几种：
一、“以房养老”。只有房产、没有稳定生活来源的老人，可将房屋出售给养老机构或者其他个人、组织，同时双方签订一份居住权合同，为自己设立居住权，居住权期限可以约定为直至其过世。通过“出售”加“设立居住权”的方式，既可以让老人在出售房屋时即可获得房价款，保障老人晚年的生活质量，同时也老人在生前可以稳固地居住在原房屋内，更好地实现以房养老的目的。
二、“离异供居”。夫妻双方离异后，若夫妻一方离婚后居无定所，另一方约定给予其帮助提供住所，能够为其正常居住提供保障。原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”，该规定首次通过司法解释的形式，为离婚时生活困难的夫妻一方的居住权提供了裁判依据。《民法典》施行后，夫妻离婚时，双方也完全可以在离婚协议或者另行书面约定居住权，对居住困难一方进行适当的照顾。
三、“遗嘱居住”。老人在生前，因感念生前再婚配偶、保姆或其他人的照顾，故为其设立居住权，允许其可以一直居住到去世为止。这样，一方面能够满足老人的情感需求，为照顾者提供住所以兹报答，继承人继承了该房屋也无法将其赶出房屋；另一方面，在居住权期限届满后，房屋仍然由其继承人继承，保证房屋的所有权仍然归属于继承人，而不是必然需要通过遗赠、让渡所有权给他人的方式来保障照顾者居住的权利，这样也能安抚子女的情绪。
问题二：设立居住权的房屋交易并过户后，新产权人可否要求居住权人搬离房屋？
根据本文开篇所讲到的居住权的法律定义，居住权是居住权人在居住权期限内，享有占有、使用的用益物权，且经过物权登记设立，具有对世性。居住权依附于设立居住权的房屋，而非居住权的合同一方主体，故不会因产权的变动而影响居住权人的行权。
在房屋交易并过户后，原登记设立的居住权仍然存在且合法有效，新的产权人不能因其并非居住权合同的一方主体而不予认可居住权，而要求居住权人搬离房屋。
问题三：居住权可否排除租赁权？
居住权经登记设立，公示公信。而租赁权系承租人通过与出租人订立租赁合同获得的物权化的债权，但本质上仍属于债权。因租赁权与居住权的实现均需对住宅进行占有、使用，故在本质上两者是相斥的，同一物上两者可否并存？在不能并存时，应如何判断两者的效力属性？
笔者认为，这里需要区分三种不同情形。
第一种情形是，承租人在先已签订租赁合同并占有使用，之后产权人又为居住权人设立居住权。民法典本身并未对此进行明确规定，但有两条规定可值讨论借鉴。《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，根据上述两条法律规定，只要在租赁期限内，承租人根据租赁合同的约定已经占有并使用房屋了，之后发生所有权变动抑或所有权人在房屋物上设立抵押，都不影响原租赁合同的效力或者租赁关系的存续，其承袭的立法初衷在于保护弱势承租人阶层之生存利益。而居住权本身的立法目的也即在于保障弱势群体的生活居住需求，故在这一点上两者并不存在孰轻孰重之分，两者在使用权上存在权利冲突的情况下，笔者认为，《民法典》第四百零五条、第七百二十五条可以类推适用，居住权可以有效登记设立，但承租人与出租人，或者合法的转租人之间的租赁合同关系不受影响。
第二种情形是，居住权设立在先，之后产权人又对外出租。在此种情况下，因居住权已有效设立，具有物权属性，故此后针对同一房屋形成的租赁权不能对抗在先居住权。房屋物上设立居住权后，承租人可通过不动产登记簿查询到该房屋的居住权的登记信息，应推论其已知晓或者应当知晓物上在先设立了居住权；但承租人仍与出租人订立租赁合同，故嗣后无法取得并使用房屋、导致合同订立的目的无法实现的后果应由其自行承担，通过解除租赁合同并向出租人主张违约责任的方式来寻求救济，但不得对抗居住权人。
第三种情形是，居住权设立后，居住权人是否有权出租。《民法典》第三百六十九条对此有明确规定，“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。虽然居住权旨在强调占有、使用的权益，但是否必然排除进行对外租赁的收益权？并不尽然，根据《民法典》第三百六十九条的规定，居住权人原则上不得再出租，但在与产权人在先有约定的情况下，仍然允许对外出租，以实现房屋居住权的对外流通，最大化发挥居住权的价值。
问题四：房产交易的买受人可否主张其不知晓居住权为由解除或者撤销房屋买卖合同？
在房产交易中，若产权人故意隐瞒房屋已设立居住权的事实，买受人与其签订房屋买卖合同后，在过户交易时才知晓房屋已设立居住权的事实，此时买受人可否以此为由要求撤销或解除房屋买卖合同？
笔者认为，此种情况应具体问题具体分析。
首先，买受人购买房屋具有迫切占有使用需求时，应允许房屋买受人撤销房屋买卖合同。民法典第一百四十七条至第一百五十一条规定了法定可撤销的情形，其中第一百四十七条规定，“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。现已失效的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条曾对“重大误解”作出规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的结果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。在买受人具有迫切使用房屋需求时，比如购买房屋用于婚房，买受人误以为购买房屋后可以在预期合理期限内占有房屋的，但剩余的居住权期限仍然很长，在此种情况下可构成重大误解，应允许买受人撤销房屋买卖合同。
其次，房屋买受人在特定条件下可解除房屋买卖合同。笔者认为买受人仅以房屋设立居住权导致其无法即时占有使用房屋、导致订立合同的目的无法实现为由解除合同，理由尚不充分。主要还是在于居住权登记设立、公示公信，且房屋买卖属于重大交易，对买受人的审慎性有一定的要求。买受人失察房屋上在先设置了居住权，仍与产权人签订买卖合同的责任应由其自行承担；而且，房屋买卖的合同目的主要在于取得房屋的所有权，房屋上在先的居住权不会妨碍在后进行所有权移转登记，故房屋买卖合同移转所有权的根本目的仍能实现。但一般情况下，房屋买卖合同大多选用的制式文本，买卖双方也会约定具体的交付时间，故若因存在房屋居住权导致卖方无法按期交付房屋的，在此种情况下，笔者认为买受人仍然可以基于出卖人迟延交付房屋达到约定的或者法定的情形，而解除房屋买卖合同。
