律师观点分析

上海邦信阳中建中汇律师事务所 袁晓波律师

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       【案情简介】

        2018年12月，乙公司向甲公司承租了位于上海市闵行区的某10层办公室，并签订了租赁合同。双方约定承租面积为656平方米，约定租期为3年，自2019年1月1日起2021年12月31日，租金为每月13万元，双方同时约定了物业管理费、公用事业费（水费、电费）等。双方约定，如果乙方未按合同约定支付租金、物业管理费、公用事业费以及其他费用累计超过30天以上的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方需向甲方支付三个月的租金预期收益作为违约金。

        租赁合同订立后，因乙公司未能来收房，也未支付首期租金、物业管理费等费用，逾期超过30天的，经书面催告后仍未能支付，故甲公司在2019年2月18日解除租赁合同，并将之告上法庭，要求确认租赁合同于2019年2月18日解除，并支付自2019年1月1日起至2019年2月17日止的租金，物业管理费、宣传推广费，并支付解约违约金39万元。

【法院观点】

一审法院经审理认为，因乙公司未按约定支付租金等费用逾期30天以上，构成违约，乙公司不能以公司内部股权存在变更为由拒绝支付租金。甲公司解除租赁合同达到合同约定的解除条件，故租赁合同自2月18日解除。因双方并未办理房屋的交接，故对甲公司要求支付租金、物业管理费的诉请不予支持。合同解除，乙公司应支付甲公司三个月租金的解约违约金39万元。

【律师点评和提示】

上海邦信阳中建中汇律师事务所袁晓波律师接受出租人甲公司的委托，代理本租赁合同纠纷案。

房屋租赁合同关系中，支付租金、物业管理费是承租人的主要义务，除非存在法定的或者约定的可不予支付的理由，承租人均应按合同约定支付租金。本案即是承租人未按约定支付租金等费用导致出租人解除租赁合同的情形，根据合同相对性，乙公司所谓的因公司内部股权变更而不向出租人支付租金没有合同和法律依据，股权变更仅是公司内部或者公司股东之间的行为，与出租人无关，故乙公司不支付租金构成违约。

        另外，这里需提醒出租人注意的是，在租赁合同签订后，如果遇到承租人未按合同约定来收房的情形，需及时固定证据，通过发函催告等方式，证明自己不存在违约行为，以免日后双方在关于交房问题究竟是谁存在违约存在扯皮。