律师观点分析

上海邦信阳中建中汇律师事务所  袁晓波律师

（工作邮箱：yuanxiaobolaw@sina.com；微信号：yuanxiaobolaw）

        某冷冻公司将位于嘉定区马陆镇的房屋出租给某食品公司，在租赁合同履行过程中，因该房屋属于“违章建筑”，在“五违四必”整改大环境中，被马陆镇镇政府要求拆除。对承租人食品公司而言，租赁合同势必不能履行下去了，就要求解除合同，并要求赔偿装饰装修损失以及营业损失。这就牵扯出一个问题，这个租赁合同的效力如何？这将直接关到所产生的损失的分配问题。

        笔者接受冷冻公司的委托，作为其代理人。在事实调查和证据梳理中，笔者发现，当初该系争房屋为何为被拆除，原因就在于这个租赁房屋的土地是农村集体建设用地，原来是有产证的，但之后将原建筑房屋拆除重建，且当时对重建房屋并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此，本案房屋租赁合同无效，房屋装饰装修损失应根据双方过错程度来进行分担，其中出租人的过错程度较大。

        因为，笔者建议，在双方签订房屋租赁合同时，在合同效力方面，首先一定要核实：（1）出租人是否是该房屋的实际权利人，在审理房屋租赁合同时，这时法院首先需要核实的主要事项之一；（2）该房屋是否有合法的产证。从而确保合同有效，双方能履行该租赁合同。