律师观点分析

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）XX02民终1213号 上诉人(原审被告)：A，男，1985年8月10日出生，汉族，住河南省， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人(原审原告)：A，女，1982年2月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 原审第三人：上海XX公司，住所地上海市嘉定区， 法定代表人：A，总经理， 委托诉讼代理人：A， 上诉人A因与被上诉人B，原审第三人上海XX公司(以下简称“浙永公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)XX0114民初963号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， A上诉请求：撤销一审法院的判决，改判驳回A一审时的诉讼请求，事实与理由：A承租上海市嘉定区XX157－159号房屋(以下简称系争房屋)期间，因2017年6月2日和26日两次发生停电、停水、堵门等非法行为，致使A无法正常承租，在租赁期间，因浙永公司不认可A的转租，也致使A无法继续承租，在A承租之前，A将房屋出租给案外人B，一房二租，也致使A无法承租，实际上，系争房屋现已被浙永公司收回，并出租给他人使用， A辩称，不同意A的上诉请求，A与B之间的租赁合同是有效的，A已将房屋交付给B使用，A欠付租金，违反了合同约定，浙永公司与A之间的问题，之前已有生效判决确认A可以转租，A应将租金交付给B，与A之间的租赁关系，A在2016年3月已经解除，此后再租给了A，不存在一房二租的问题，虽发生过一、两次停水、停电的情况，但并不影响A实际使用房屋，而且停水、停电是浙永公司造成的，水电费A是直接交给浙永公司的，与A无关， 浙永公司述称，A2016年3月解除与B的合同，并没有告知浙永公司，将房屋转租给A，也没有告知浙永公司，因转租没有经浙永公司同意、拖欠租金、水电费等，浙永公司进行过多次停水停电，现浙永公司已将房屋收回并于2017年7月1日起另行出租给他人，并由新的承租人实际使用， A向一审法院起诉，请求判令：一、解除A与B之间的租赁合同；二、B立即搬离，将系争房屋返还给A；三、B支付租金及占用费(按100,800元/年的标准，自2016年4月1日起支付至实际搬离之日)；四、A支付违约金20,160元， 一审法院认定事实：系争房屋为浙永公司所有，2012年10月11日，A与浙永公司签订《租房协议》，约定浙永公司将系争房屋出租给A，租期自2015年1月1日至2024年12月31日；年租金30,000元，一年一付、先用后付；如违约每天支付租金总额的0.2%作为违约金；如拖欠三个月，则浙永公司有权终止合同，浙永公司另向A出具了《同意书》，同意A转租， 2016年3月22日，A(甲方)与B、案外人C(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年4月1日至2018年5月31日；年租金为100,800元，乙方每次向甲方一次性预缴12个月的租金，先付后用；乙方逾期不支付租金或拖欠水电费累计超过10日，甲方可书面或口头通知乙方解除合同；乙方应向甲方支付租赁保证金8,400元，合同终止时，该保证金除用以抵充乙方还未缴纳的费用外，剩余款项应返还给乙方；任一方违反合同约定，应向对方支付年租金20%的违约金；逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，2016年9月16日，A(甲方)与B(乙方)、案外人C(丙方)又签订《协议书》，约定：三方于2016年3月22日签订《房屋租赁合同》后，丙方并未实际使用房屋，三方一致确认丙方对系争房屋的权利义务由乙方概括承受， 合同签订后，A向B支付押金8,400元，2016年4月14日，A向B寄送律师函，要求A一次性支付12个月租金，A后于2016年5月9日支付租金9,300元、7月13日支付租金8,400元、8月18日支付租金8,400元、于2017年5月19日支付租金8,400元，以上共计支付租金34,500元， 一审法院又查明，浙永公司曾于2017年2月10日起诉A，以A擅自转租及拖欠租金为由要求解除租赁关系【案号为：(2017)XX0114民初第2155号，下称“2155号案件”】，一审法院据此裁定中止本案审理，2155号案件经审理后，一审法院于2017年4月27日判决驳回浙永公司的请求，浙永公司不服判决并提起上诉【案号为：(2017)XX02民终5551号】，本院于2017年7月31日判决驳回上诉，维持原判， 一审审理中，A陈述浙永公司以B无权转租要求其支付租金，A已向浙永公司支付了2016年7月至2017年1月共7个月的租金，A认为合同履行过程中，浙永公司确实有过短暂的停水停电行为，现对收据的真实性无法确认，即使收据真实，浙永公司亦无权向A收取租金，A也不同意B向浙永公司支付，A并表示，若法院认定不符合解约情形，要求法院处理合同起始日至2018年3月31日期间的租金，同时仍要求A支付违约金20,160元， 一审法院认为：A与B间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，当属合法有效，双方均应恪守，A承租房屋后，理应按约向A支付租金，但因涉诉房屋的产权人即浙永公司，以A擅自转租且拖欠租金为由提起解除合同之诉，且在该案终审结果作出前，A与B就系争房屋建立的租赁关系能否履行尚不确定，结合涉诉房屋确有停水停电之情况，A在此种情形下暂不支付租金符合法律规定，A与浙永公司就涉诉房屋间的租赁纠纷后经二审作出终审判决，浙永公司无权解除与A的租赁关系，A对涉诉房屋具有转租权，但该终审判决作出后，A未能通知B，也未催促A支付租金，故其现以A拖欠租金为由要求解除合同并要求A搬离、承担违约金，不予支持，关于租金，A与B约定一年一付、先付后用，庭审中能够确定A抗辩的不安情形已消失，故A应向B支付2018年3月31日前的租金，扣除其已支付的34,500元，尚应支付167,100元，浙永公司与A间无租赁关系，其无权径行向A收取租金，若A向浙永公司支付过款项，其可另案主张，A、浙永公司经合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果，一审法院据此作出判决：一、王慧峰应于判决生效之日起十日内支付A租金167,100元；二、驳回A的其他诉讼请求， 本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认， 本院审理中，A称，因无法正常使用系争房屋，其已于2017年6月将房屋退还给浙永公司，2017年7月起已不再使用，A称，A承租系争房屋经营汽车美容，目前系争房屋仍经营汽车美容，A并未将系争房屋交还给B，目前仍在使用，浙永公司称，系争房屋已由浙永公司收回，并另行出租给案外人，目前是案外人在经营汽车美容，A为证明自己的主张，浙永公司提供了：一、A(即本案中浙永公司的委托诉讼代理人)与B于2017年6月20日签订的《门面转让协议》，用以证明A已于2017年6月20日将系争房屋及所有洗车设备、装修设施等转让给浙永公司；二、银行电子回单，用以证明2017年6月23日，浙永公司已按前述《门面转让协议》的约定，将转让费23万元支付给A；三、浙永公司与案外人B于2017年6月26日签订的《租赁合同》，用以证明浙永公司已将系争房屋出租给案外人；四、银行电子回单，用以证明A已按《租赁合同》的约定支付款项， 就浙永公司提供的证据用以证明的事实，A无异议， A对浙永公司提供的证据的真实性均不予以确认，并认为A与浙永公司之间的租赁合同仍在履行期内，浙永公司无权另行出租，A也无权与浙永公司签订协议，A并未将系争房屋返还给B， 本院另查明，一审中，A在庭前证据交换时，提供过收据五张，用以证明2016年7月至2017年1月7个月的房租，已支付给浙永公司，上述收据载明，2016年9月24日，A支付浙永公司7,500元；2016年10月27日，A支付浙永公司8,400元；2016年12月3日，A支付浙永公司7,500元；2017年1月10日，A支付浙永公司7,500元；2017年2月27日，A支付浙永公司15,000元，上述款项共计45,900元， 本院认为，依法成立的合同受法律保护，经生效法律文书确定，A与浙永公司之间的租赁合同合法有效，目前仍处于履行期中，且A有权转租，故A与B签订的租赁合同，亦合法有效，对合同双方当事人有约束力，依据查明的事实，浙永公司存在妨碍次承租人正常使用系争房屋的行为，在浙永公司与A之间的租赁合同终审判决之前，A与浙永公司之间的租赁合同是否可履行处于不确定状态，A未及时支付租金，属事出有因，A以B欠租为由要求解除其与B之间的租赁合同，理由不成立，但A实际使用了系争房屋，理应支付相应的租金，如A认为浙永公司的妨碍行为，致其无法正常经营使用系争房屋，根据XX相对性原则，A可以依法行使合同解除权，而无权将系争房屋的占有、使用权转让给浙永公司，现在A与B约定的租赁期限内，A与浙永公司签订转让协议，将包括系争房屋占有、使用权在内的相关权益转让给浙永公司，系合同权利义务的转让，该转让行为未得到A的认可，对A不发生法律效力，一审中，A主张B应支付其2018年3月31日前的欠租，应予支持，就欠租的具体数额，2018年3月31日前约定的租金数额为201,600元，A除向B支付过34,500元以外，另向浙永公司支付过45,900元，就A向浙永公司支付的租金，基于浙永公司作为房屋所有权人进行过停水停电等，客观上造成A如不向浙永公司付款则无法继续经营使用系争房屋的状况，而A作为出租人有权保证承租人正常使用系争房屋，故A已向浙永公司支付的租金，视为A已付租金的组成部分，据此本院确定A的欠租数额为121,200元，就A已支付给浙永公司的租金，A可另途解决，A就其在租赁期限内应向B支付的租金，A亦可依据其与浙永公司之间的转让协议另行主张，至于A与B租赁期限届满后，系争房屋实际被浙永公司收回等事宜，A亦可依法主张其合法权益，鉴于本案一审审理中，A经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，致二审查明事实发生变化，造成诉讼成本增加，故相应的诉讼费，应由A承担，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)XX0114民初963号民事判决主文第二项； 二、变更上海市嘉定区人民法院(2017)XX0114民初963号民事判决主文第一项为：A应于本判决生效之日起十日内支付B欠租121,200元， 二审案件受理费2,171元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 法官助理A 审判长　　B 审判员　　C 审判员　　D 二〇一八年七月十日 书记员　　A 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……