确认合同转让有效，配合过户

律师观点分析

经审理查明：

1.2014年10月30日，秦某与湖北A房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于南漳县××镇××村××道以南“A·XX尚郡”小区第1幢2单元1101室、建筑面积为102.57平方米的住房［商品房预售许可证号为鄂XX号］，房屋总价款为235911元，由秦某采用分期付款方式向出卖人支付购房款；出卖人应当在商品房交付使用后3年内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。同日，双方签订了一份补充协议，约定，秦某分四次向售房人支付购房款及利息269211元，其中签订本协议时支付50911元、2015年10月30日前支付76650元、2016年10月30日前支付76250元、2017年10月30日前支付65400元。

2.因秦某未按协议约定的期限支付购房款，秦某与湖北A房地产开发有限公司于2017年8月18日签订一份协议。该协议主要内容为：秦某从即日起离开涉案房屋并将钥匙交还给出卖人；从签订协议之日起，涉案房屋的所有权归出卖人所有，秦某已付购房款50911元及其他费用9513元，房屋装修作价30000元；秦某2018年3月25日前向出卖人支付房款50000元，则双方继续履行商品房买卖合同；若逾期未付，视为秦某自动放弃房屋所有权，出卖人退还秦某购房款及装修款90000元。

3.2017年1月6日，秦某给王某出具40000元的欠条。同日，双方签订一份房屋买卖合同。约定，秦某（甲方）将涉案房屋以22万元价格出售给王某（乙方），从签订合同之日起“关于房屋有关问题及债务由甲方承担，与乙方无关，积极配合乙方过户”。

4.2018年4月5日，秦某（甲方）、王某（乙方）在南漳县XX法律服务所见证下，签订一份房屋转让合同。约定，因甲方无力支付出卖人购房款，现将房屋转让给乙方；乙方在本合同签订后，以甲方名义向出卖人交房款50000元，剩余房款由甲方与出卖人协商付款期后，由乙方以甲方名义向出卖人支付；乙方在本合同签字生效后十日内向甲方支付已由甲方支付的60424元房款和房屋装修折款40000元，甲方将房屋交给乙方所有并将商品房买卖合同、购房条据交乙方保存；因本合同未经出卖人同意，甲方有义务促成乙方享有商品房买卖合同中“买受人”的全部权利和义务；待向出卖人付清购房款后，由甲方联系出卖人办理房屋产权登记，将产权登记在乙方名下，办证费用由乙方承担。

5.因秦某向湖北A房地产开发有限公司付清购房款、且因该公司在开发涉案“A·XX尚郡”小区过程中违反规划而被有权机关处罚，涉案的房屋至今未办理产权登记。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，应当适用适用当时的法律、司法解释的规定。

原、被告在南漳县XX法律服务所见证下签订的房屋转让合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，该合同为依法成立的有效合同，对原告请求确认双方签订的房屋转让合同有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：…；（六）未依法登记领取权属证书的；…。”的规定，秦某将未取得权属证书的房屋出卖，违反了法律法规管理性强制性规范，故原告要求被告协助将涉案房屋登记至原告名下的诉讼请求，构成法律上的履行不能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、秦某、王某于2018年4月5日签订的房屋转让合同有效；