一、案件概述
本案是一起因出租人欲单方提前解除长期房屋租赁合同而引发的纠纷。
基本事实：
2022年1月30日，出租人A公司与承租人B公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定租期8年。合同第12条第6款约定，出租方需提前终止合同的，应提前三十日书面通知承租方，“同时与承租方签订终止协议”。2023年3月，A公司将包含涉案房屋在内的房产出售，并于同月24日向B公司发出《解除通知函》，要求于2023年4月23日解除合同。B公司当即回函明确拒绝。B公司支付租金至2023年9月30日后未再支付。案涉房屋由次承租人C公司占有使用。
主要争议：
A公司能否依据合同第12条第6款的约定，单方行使解除权。
B公司自2023年10月1日起停止支付租金的行为是否构成违约，A公司能否据此主张合同解除。
A公司主张的违约金、房屋占用费应否得到支持。
诉讼过程：
A公司作为原告向法院起诉，请求确认合同解除、判令B公司腾退房屋并支付违约金及占用费。本案为该纠纷的一审程序。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方：
核心策略：主张依据合同约定享有单方解除权，且对方停付租金构成违约。
主要主张与理由：
约定解除：依据合同第12条第6款，其已履行提前30日书面通知的义务，有权单方解除合同。
对方违约：指出B公司存在未按补充协议约定提交次承租人（C公司）营业执照等材料的违约行为。
行为违约：主张B公司自2023年10月1日起停付租金，以其行为表明不履行合同，构成根本违约。
2.被告（B公司）方：
核心策略：坚决否认A公司的单方解除权，主张A公司出售房屋的行为构成违约在先。
主要主张与理由：
否认解除权：抗辩合同第12条第6款约定的解除条件是以“签订终止协议”为前提，在双方未达成一致的情况下，A公司无权单方解除。
揭露违约动机：指出A公司解除合同的真实原因是其向案外人出售房屋并承诺清退租户，此行为本身可能影响承租方权利，构成违约。
行使履行抗辩权：主张其停止支付租金是因为A公司违约在先（发函要求解除、张贴告示），系依法行使不安抗辩权，不构成违约。
3.法院审理思路：
合同解除权认定：法院对合同第12条第6款进行文义解释，认定该条款设定了出租方提前解除合同的两个并列条件：提前30日通知和与承租方签订终止协议。在B公司明确拒绝解除的情况下，第二个条件未成就，故A公司的单方通知不产生合同解除的法律效力。A公司主张的B公司未提交次承租人材料一事，不构成根本违约，且未被作为解除通知的事由。
违约行为与抗辩权认定：法院认为，A公司在合同履行期间出售房屋并意图解除合同的行为，可能对B公司的合同权利造成不利影响。在此情况下，B公司拒绝继续支付租金属于行使合法的履行抗辩权，不构成违约。合同中亦有条款约定“所有权变化不得对承租方权利产生不利影响”。
裁判逻辑：由于A公司主张的约定解除和法定解除（因对方违约而解除）的事由均不成立，故其基于合同解除而提出的全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据。
三、案件结果
1.判决主文：驳回原告A公司的全部诉讼请求（即：1. 确认合同已于2023年10月1日解除；2. 判令B公司腾退并返还房屋；3. 判令B公司支付违约金及占用费）。
2.诉讼费用承担：案件受理费6，185元，由原告A公司负担（已交纳）。
3.判决效力：本判决为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第二中级人民法院提起上诉。
